新加坡房贷怎么选？ HDB贷款和银行贷款差别一次看懂

买房本来就是人生大事，选对房屋贷款，真的会差很多。

不是只是每个月供不供得起这么简单，而是会直接影响你接下来几十年的现金流、利息支出，还有整体财务压力。现在新加坡的房贷利率会跟着市场波动，各家银行推出的配套也很多，如果只是看到“最低利率”就马上签，之后很可能才发现其实并不适合自己。

不管你买的是组屋、私人公寓，还是还在兴建中的项目，先搞懂不同类型的贷款，再比较利率、锁定期、首付和贷款年限，才比较不容易踩雷。选得好，真的可以省下不少利息和杂费。

在新加坡，常见的房屋贷款主要分成几种。

第一种是给组屋买家的HDB贷款。这类贷款是由建屋发展局直接提供，适合购买转售组屋、预购组屋BTO，或者Sale of Balance Flats的人。它的利率是固定的（至于是多少% 请参考组屋官网）。

HDB贷款不是每个人都能申请。至少一名申请人必须是新加坡公民，家庭月入顶限是14,000新元，大家庭是21,000新元。单身人士如果买的是5房式或以下的转售组屋，收入顶限是7,000新元。申请人不能拥有私人住宅，不管是在本地还是海外，也不能在过去30个月内卖过私人住宅。买下来的单位也必须是自住用途。

如果大家之前自己有做一点功课的话，会发现有的地方写最高75%，也有的地方写最高80%，而且都说明是以估价或买价中较低者为准。首付通常要25%，而且可以全数用CPF普通户头支付。贷款年限最长25年，或者不能超过借款人65岁。它的好处是没有锁定期，灵活性比较高。正式申请前，买家要先拿到HFE，也就是HDB Flat Eligibility letter，确认自己符合资格、最多可借多少钱、每个月大概还多少。

第二种是买组屋时向银行贷款。如果你不符合HDB贷款资格，或者你觉得银行利率更有吸引力，那就会考虑这一类。银行房贷一般会提供固定利率、浮动利率，或者混合型配套。浮动利率通常会跟SORA挂钩，固定利率则适合想要月供比较稳定的人。

组屋银行贷款通常最高也是75%贷款成数，首付25%，其中至少5%要用现金，剩下的可以用CPF或者现金。贷款最长30年。很多银行房贷会有2到3年的锁定期，在这段时间提早还贷或转贷，可能会被罚款。所以如果你本来就打算短期内卖房、换房，或者之后可能会重新融资，那就一定要先看清楚锁定期。

第三种是私人住宅银行贷款。像公寓、执行共管公寓EC、有地住宅这类，只能向银行或金融机构贷款。贷款配套一样有固定、浮动和混合型选择。浮动利率很多也是看SORA，固定利率则是在指定年限内保持不变。第一套房的贷款成数一般最高75%，首付25%，当中至少5%现金，剩余20%可以用CPF普通户头或者现金支付。私人住宅贷款年限最长35年，不过也要符合总债务偿还比率TDSR，也就是每月总债务供款不能超过总月收入的55%。

如果你买的是还在建的项目，也就是Building-Under-Construction，简称BUC，建议尽量考虑没有锁定期的贷款，因为这样项目建好后，如果市面上有更低利率的配套，就还有机会再转贷。

至于已经建好的房子或转售单位，则可以直接比较固定或浮动利率配套。申请时，银行一般会要求你准备收入文件，还有Option to Purchase，也就是OTP。

如果把HDB贷款和私人住宅贷款放在一起看，差别其实很明显。

HDB贷款是HDB提供，只限新加坡公民申请，而且有收入门槛；私人住宅贷款则由银行和金融机构提供，公民、永久居民和外国人都可能申请，不过条件会因银行而不同。

HDB贷款首付25%，可全用CPF；私人住宅贷款首付也是25%，但其中至少5%要现金。 HDB贷款通常没有锁定期；银行贷款通常会有2到3年锁定期。 HDB贷款是通过HDB网站申请HFE；银行贷款则可通过银行、贷款经纪或线上平台处理。

那现在市场上，有哪些组屋贷款配套比较多人会看？

如果简单比较HDB贷款和银行贷款，最核心的差别其实就在几个地方。

HDB贷款利率相对稳定，而且没有锁定期，适合想求稳的人；银行贷款配套比较多，可能有更低的起步利率，但也要承受市场波动风险。

HDB贷款首付可以全用CPF，银行贷款则一定要拿出至少5%现金。 HDB贷款只给符合条件的新加坡公民；银行贷款的对象则更广，但审核更看重财务状况和信用。

如果你打算申请HDB贷款，流程也要先搞清楚。第一步，先确认自己有没有资格。包括公民身份、家庭收入限制、是否拥有私人房产，以及单位是不是会作为自住房。

第二步，是先申请HFE。这个文件是一定要有的。买BTO的话，要在订房前拿到；买转售组屋，则要在签OTP之前先拿到。 HFE有效期是9个月。

申请HFE时，一般要准备身份证明文件，也就是所有申请人的NRIC。收入文件方面，受薪人士要有最近3个月薪水单、过去12个月CPF供款纪录和最新报税通知书；自雇人士要有过去2年的报税通知书和会计师收入证明；靠佣金收入的人要准备最近6个月薪水单和过去12个月CPF纪录；兼职人员则要准备过去12个月薪水单和CPF纪录。除此之外，如果有离婚、分居文件，或者租金、投资回酬等其他收入证明，也要一起准备。

除了房贷，也别忘了长期财务稳定这件事。买房只是财务规划的一部分，长期累积财富同样重要。