利率上升与家办冲击：新加坡REITs的未来？

新加坡房地产投资信托基金（REITs）需改革来重振市场

曾经是新加坡平淡无奇的股市中最热门部分的机构房东，如今却在为重振投资者兴趣而苦苦挣扎。新加坡的房地产投资信托基金（REITs）迫切需要改革，以便在市场中重新焕发活力。

在全球金融危机后的十年间，新加坡的REITs表现优于海峡时报指数（STI）。然而，自2022年4月以来，随着利率上升和全球向居家办公的转变，REITs的表现急剧下滑。

个案分析

美国办公物业市场的危机影响到了新加坡的数据中心REIT – Digital Core Reit。尽管管理层在2023年4月表示不便猜测主要租户的财务状况，但两个月后，该租户Cyxtera Technologies便申请了破产。这显示出对重要合同关系的及时和完整披露的迫切需求。

改革必要性

为了恢复投资者信心，新加坡交易所必须重新平衡目前过于偏向赞助商的市场环境。

2023年8月，瑞士价值投资者Jan Moermann的Quarz Capital Management成功罢免了由香港ESR集团拥有的外部管理人，这是新加坡市场的一个里程碑。尽管如此，由于法律程序不明确，这一变革的实施仍面临障碍。

优势与挑战

相较而言，新加坡的REITs在信用评级方面比中国、香港、日本和澳大利亚的同行更具弹性。尽管新加坡的办公市场需要新一波的租户，但与香港不同，新加坡的商业地产并未面临严重的危机。为了促进即将到来的复苏，应采取改革措施，限制赞助商的主导地位，并将部分权力还给单位持有人。

在新的改革浪潮下，活跃的投资者和司法机构已经在行动，剩下的就取决于监管机构的努力了。