RTS带动新山房价狂飙！部分地段翻倍
随着新加坡 – 柔佛巴鲁捷运系统（RTS Link）即将完工，新山房地产市场看起来正准备迎来爆发年。
靠近柔佛巴鲁站一带的土地价格，在短短三年内从每平方英尺约RM700（约S$220），飙升到如今的RM1,000至RM1,500。
Olive Tree Property Consultants 的 CEO Samuel Tan 表示，这波涨势除了反映需求增强，也受到允许地积比（plot ratio）提升的影响。不过他也提醒：“就算地积比提高，你还是需要停车位，也需要真实需求，开发商才能真正利用到更多建筑密度。”
不少业内人士认为，这次房价重估，意味着柔佛房市从以往“大范围成长”，转向“超级选择性市场”，交通连通性成为决定价格的关键因素。
Youke Home Management Service 总监 Rainee Lai 长期观察 Bukit Chagar 站附近的项目，她直言：“RTS 正把新山变成某种意义上的新加坡卫星城。”
根据她的分析，自2020年以来，新山市中心房价已经上涨18%至20%，而需求最强的，就是那些可以走路到RTS的项目。
她说：“对投资者来说，现在最重要的两点就是：项目距离RTS有多近，以及产品是否适合每日通勤族。”
RTS 站旁项目创下新高价
距离 Bukit Chagar RTS 站约300米的 CTC SkyOne，目前开价落在每平方英尺 RM1,389 至 RM1,490 – 约是新山传统平均价格的2.5倍，预计2029年完工。
但稍微离站点远一点，价格马上就明显不一样。
例如：Mah Sing Group 在 Taman Pelangi（距离RTS约3公里）的 M Grand Minori，在今年8月推出，单位售价从RM390,000起，面积介于403至835平方英尺，换算下来每平方英尺仅 RM470 至 RM970。
虽然仍被包装成“转乘方便”，但价格明显比RTS旁的项目亲民许多。
柔佛整体房价表现亮眼，大马涨幅前段班
根据国家房地产资讯中心（Napic）数据，柔佛在2025年上半年，房价指数同比增长5.7%，是全马表现最亮眼的州属之一；相比之下，全马同期仅上涨0.7%。
有地住宅表现稳健，而位置优越的服务式公寓涨幅更明显。
因此，各大开发商都加快脚步，把新项目往RTS增长走廊靠拢。
Sunway Property 10月在 Yahya Awal 推出造价 RM4 billion 的 Sunway Majestic，规划超过1000个SOHO单位，位置距离关卡与RTS未来站点十分接近。
该开发商也与 MRT Corporation 合作，在 Bukit Chagar RTS 站推出 RM2.6 billion 的综合项目，涵盖住宅、零售、医疗与酒店配套。
其他开发商如 Sunway 的 Taman Molek LakeHills、以及 SP Setia 在 Setia Tropika 的 Sky Valley Residences 也纷纷转向更高密度的产品。
成长不平均：越靠近RTS越热销，偏远地区依旧乏力
Olive Tree 指出，买家咨询越来越集中在RTS沿线或主要高速公路连通处，而偏远地点的项目，要靠更大折扣或更长促销期，才能推动销售。
至于非住宅方面，柔佛的工业与物流资产仍然活跃，受惠于供应链多元化，以及柔佛崛起为区域数据中心关键枢纽。
但 JLL 提醒投资者必须务实评估回报。柔佛目前的故事，仍然以资本增值为主，租金增长会在市场成熟后才稍微跟上。
RTS + JS-SEZ 概念吸引区域资金，高净值买家关注度飙升
RTS 与柔佛 – 新加坡特区（JS-SEZ）的题材，也吸引到区域兴趣。
根据 Juwai IQI 数据，马来西亚在2024年成为中国高净值买家（购房价US$5 million以上）的第四大海外目的地，仅次于泰国、澳洲、加拿大，而在2023年甚至不在前十。
Juwai IQI 联合创办人兼 CEO Kashif Ansari 表示，需求最强来自新加坡买家，其次是中国、印尼、印度、南亚、中东。
他总结四大推动力：
- RTS 即将开通的倒数效应
- 房市整体情绪强烈
- 新加坡房价太高， locals 转向北部寻找机会
- 马来西亚对中国高净值买家吸引力上升
不过，就算市场热，产品表现仍有差别。有地住宅依旧比高楼公寓卖得快得多。
Kashif 形容：“买家看准升值潜力，但也想要避险。所以卖得最好的项目，都是产品有价值＋交通方便＋开发商值得信赖。”
这也导致“好位置好品牌”与“普通位置普通产品”之间的差距越来越大。
租金有望升到8%，地价已反映重估效应
Youke 的 Lai 预测，RTS开通后，这些核心区的租金回酬有机会从目前4%-5%上升至 6.25%-8%，因为通勤友好型住宅将出现更强需求。
她也指出，地价上涨部分来自于地段规划的改变：许多地区的地积比从1:4提升到最高1:10，让开发商可以在同一块土地上盖更多单位。
库存仍高，偏远高楼项目最受冲击
尽管热点区域表现强劲，但柔佛的整体库存仍需关注。
Napic 数据显示，2025年上半年，柔佛约有3,200个“未售出完工单位”，虽然比2023年中期的4,700个减少，但库存主要集中在：
- 公寓 & 共管公寓
- 占全国未售单位的 58%
可见问题并不是“买不起”，因为价格低于 RM300,000 的单位占整个库存约30%。真正的瓶颈是：
地点太远、交通不便、离就业中心太远。
这也让市场冷热分明：
好位置项目热卖；不关键地点的项目继续滞销。
业内人士认为，柔佛下一阶段的房市，将考验开发商是否能更精准规划产品。
Img: AI 製圖
