新加坡租房签约前必看：常见问题一次看懂

在新加坡租私人公寓或有地住宅，看到合适的单位、谈好租金后，不代表马上签名和转钱就可以了。

（Tenancy Agreement）也就是租约，里面应写清楚租期、租金、押金、维修责任、提前解约和退租安排。签下去之后，租客和房东都必须按照里面的条件办事。

就算是通过房产经纪租房，也不能只听对方口头解释。所有谈好的条件，最好写进租约或正式文件，不要只留在WhatsApp对话里。

签约前先确认房东身份

租客在付款和签约前，应该先确认对方是不是屋主，以及单位是否真的可以合法出租。

如果房东是个人，需要核对房东姓名、房屋所有权、单位地址、地契和面积等资料，也要确认房屋获准作为住宅用途。

如果房东是一家公司，还要核对公司的ACRA注册号码或UEN，以及签约人有没有权代表公司出租单位。

租客也要确认租约上的单位号码、房东姓名和收款银行账户是否一致。不要因为对方自称是房东、房东亲戚或房东代表，就把订金或押金转过去。

如果交易有经纪参与，也应该通过CEA Public Register检查对方是否是注册房产经纪，并确认电话号码与注册资料相同。 CEA也建议租客在签约前完成相关租赁检查。

📌 Tenancy Agreement 不是政府规定的固定合约

CEA提供私人住宅Tenancy Agreement范本，但这份范本只是参考，不是所有租赁交易都必须使用。

房东和租客可以自行协商条件，也可以加入其他条款。不过，签约前必须了解每一项内容和可能带来的后果。

CEA的租约范本主要分成3个部分，包括可以协商的租赁资料、双方日常权利和责任，以及退租和房屋状况记录等附件。

租约上的姓名和居住者要写完整

Tenancy Agreement应该清楚写出房东和租客的姓名、身份证或护照资料、联系地址和联系方式。

除了主要租客，也要列出所有获准居住者的姓名和证件类型。

不要以为一家人、伴侣或朋友之后才搬进来，就不用写进租约。未经房东同意增加居住者，可能违反租约，也可能涉及住宅入住人数规定。

租约还应该写清楚单位是空屋、部分家具，还是全套家具出租。

租期、入住日和租金到期日要分清楚

签约前要确认租期从哪一天开始，到哪一天结束，也要检查租金是每个月几号支付。

有些租约要求租金预先支付，例如每月1日支付当月租金。租客应该确认第一次付款涵盖哪个月份，避免出现重复付款或少付的争议。

租金应直接支付给租约指定的房东或收款方。付款后要保留银行转账记录和收据。

如果租金包含家具费、管理费、停车位或其他费用，也应该逐项写明，不要只写一个总数。

押金是多少并没有法定统一标准

新加坡私人住宅租赁没有一个规定所有房东都必须采用的固定押金金额。

市场上常见的做法，是按照租期收取相等于若干个月租金的押金，但最终还是以双方谈妥并写进Tenancy Agreement的金额为准。

租客签约前要确认：

押金总额是多少、什么时候支付、房东可以在哪些情况下扣款、退租后多久退还，以及退款是否必须等到水电费和维修费结清后才处理。

不要只看到“security deposit”就直接签名。最重要的是看清楚扣款条件和退款时间。

❌ 押金不能自动抵最后一个月租金

CEA租约范本写明，押金是用来保障租客履行租约责任，不能由租客自行拿来抵扣最后一个月租金。

换句话说，租客不能在最后一个月停止交租，再告诉房东直接从押金里面扣，除非房东书面同意。

按照范本，房东若要因为租客违约而从押金扣款，一般应先发出书面通知，让租客在指定期限内补救。租期结束或合法终止后，扣除合理费用的押金余额应退还租客。

押金条款必须写清楚可以扣什么

租约最好明确区分正常损耗和人为损坏。

正常使用留下的轻微痕迹，例如家具自然老化、合理程度的墙面使用痕迹，通常不应直接当成严重损坏。

如果是租客疏忽造成的破坏，例如打破玻璃、损坏家具、宠物咬坏房门，或没有保养冷气导致故障，就可能需要由租客承担。

租客也应该留意，房东能否从押金扣除未付租金、水电费、清洁费、遗失门卡、维修费或恢复原状费用。

如果条款写得太笼统，例如：房东可“自行决定”扣除任何金额，租客应该在签约前要求说明和修改。

入住当天要拍照和做房屋状况报告

📌 Inventory List和Property Condition Report非常重要。

Inventory List用来记录单位里有哪些家具、电器、门卡、钥匙和其他物品。 Property Condition Report则记录入住时墙壁、地板、家具、电器和设备的状况。

租客应该在入住当天拍摄清楚照片和影片，包括已有的刮痕、污渍、裂缝、损坏家具和不能正常使用的电器。

这些资料要在租约规定的problem-free period内交给房东确认，并保留双方认可的副本。

CEA范本说明，家具清单和房屋状况报告可作为入住时单位状况的重要证明。没有这些记录，退租时就更难证明损坏原本已经存在。

小型维修上限要填具体金额

不少租约会有minor repair clause，也就是小型维修条款。

这项条款通常规定，每个项目或每次维修在某个金额以内，由租客承担；超过上限的部分，则由房东负责。

签约前要确认上限是按“每件物品”“每次事故”，还是按“每张维修账单”计算。

例如：同一天冷气、冰箱和热水器一起出问题，到底算1次维修还是3个项目，可能产生很大差别。

租约不能只留下空格，也不要接受“按照市场惯例处理”这种模糊说法。维修上限和双方责任应该写成具体金额。

📌 冷气保养多久做一次？

很多租约会要求租客定期保养冷气，并在退租时出示服务记录。

CEA范本中的条款示例，是由租客每3个月安排一次冷气保养；一般零件故障、更换和必要的化学清洗由房东承担，但如果故障是因为租客没有保养或疏忽造成，就可能由租客负责。

实际租约未必完全采用同样安排，因此租客要检查：

冷气多久保养一次、必须使用哪家公司、保养费由谁支付、补冷媒由谁承担，以及化学清洗和零件更换由谁负责。

租客也不应在没有获得房东书面同意的情况下，自己安排大型维修后才要求报销。部分租约会规定，房东没有事先批准的维修费用不能索回。

📌 Break Clause要看谁可以使用

Break Clause是一般提前解约条款。

签约前要确认这项权利只给房东、只给租客，还是双方都可以使用。

也要查看启用条款前必须住满多久、需要提前几个月通知，以及提前结束租约后是否还要赔偿房东的经纪费或其他损失。

有些租约会要求租客提前结束租约时，按剩余租期比例退还房东原本支付的经纪佣金。

这类refund of commission条款必须仔细看，因为这笔钱与租客自己支付给经纪的agent fee是不同的。

📌 续租条款不代表租金保持不变

租约有Option to Renew，不代表租客一定可以用原本租金续约。

CEA范本中的续租条款允许租客在租期结束前提出书面申请，但续租租金仍可由双方重新协商。

租客要确认自己必须提前多久通知、房东是否有权拒绝，以及续租时租金是按照市场价格、固定涨幅，还是重新谈判。

也要查看是否需要再付续租经纪费。

中介费没有固定标准

CEA没有规定私人住宅租赁的固定经纪佣金，也没有所谓政府认可的“标准市场价”。

经纪费金额、计算方式和付款条件，都可以协商。

租客应该在经纪开始工作前，确认佣金是固定金额、相等于多少个月租金，还是按照其他方式计算，并问清楚是否需要另外加GST。

谈好的内容应该写进CEA的Prescribed Estate Agency Agreement。交易完成后，经纪费应支付给房产中介公司，而不是直接转给个别经纪。

📌 同一名经纪不能同时向房东和租客收佣金

房产经纪不能在同一宗交易中，同时代表房东和租客并向双方收取佣金。

如果经纪代表房东，他不能同时也代表租客，再向租客收一笔中介费。

不过，房东和租客可以各自聘请不同的经纪，各自向代表自己的房产中介公司支付佣金。

租客签约前应该问清楚经纪代表哪一方，并确认佣金收据由哪家房产中介公司开出。

经纪的工作不一定包到整个租期结束

CEA说明，一般房产经纪在房东和租客签署Tenancy Agreement，并完成交屋后，租赁交易工作就结束。

之后协助安排维修、追讨租金或处理租客与房东之间的日常问题，不一定属于原本的房产中介服务范围。

经纪愿不愿意在入住后继续协助，应该提前问清楚。若涉及额外收费，也要先写明。

📌 印花税通常由租客支付

新加坡住宅租约需要缴付租赁印花税，并取得Stamp Certificate，证明Tenancy Agreement已经完成盖印。

租约可以另行规定由哪一方支付。不过，如果租约没有写明，根据一般规定，印花税通常由租客承担。

印花税不是中介费，也不是押金。

📌 印花税怎么算？

印花税按照合约租金或市场租金计算，以较高者为准。

如果平均年租不超过$1,000，可免缴租赁印花税。

租期为4年或以下，印花税是整个租期总租金的0.4%。

租期超过4年或没有明确期限，则按照平均年租的4倍，再乘以0.4%计算。

印花税会向下取整至最接近的整数，最低为$1。

例如，月租是$4,000，租期2年：

$4,000 × 24个月＝$96,000

$96,000 × 0.4%＝$384

需要缴付的印花税是$384。

如果月租是$5,000，租期3年：

$5,000 × 36个月＝18万新币

18万新币 × 0.4%＝$720

需要缴付的印花税是$720。

📌 什么时候要完成盖印？

租约在新加坡签署，一般应在签署后的14天内完成盖印。

如果租约是在海外签署，则一般应在文件带入新加坡后的30天内完成。

拖延缴付可能产生罚款，因此租客不应等到退租或发生纠纷时，才发现租约一直没有完成盖印。

完成付款后，要保存Stamp Certificate，并确认上面的单位地址、租期和租金资料正确。

📌 发生纠纷怎么办？

如果纠纷涉及注册房产中介或经纪的行为，可以先向有关房产中介公司反映，再按照情况向CEA提出投诉。

如果争议只发生在房东和租客之间，而不涉及中介或经纪的违规行为，CEA一般不会介入处理。

双方可考虑调解、小额索偿庭或采取法律行动，具体方式要看争议性质和索偿金额。