Forest City起死回生？ 6家家族办公室落户柔佛新山带来新机遇
从“鬼城”到潜力财富磁铁：6家家族办公室获准在Forest City运营。
马来西亚柔佛新山的Forest City最近出现一些小但明显的动静，或许代表着这个庞大的综合开发项目正在慢慢摆脱“鬼城”名声，又或者至少透露了希望的讯号。
越来越多餐饮店开始出现，包括一年前开业的泰国人气餐馆Kampung Carabao，如今占据了部分零售区位置，这是Forest City逐渐恢复生气最明显的迹象之一。
这里还有一个交通枢纽，Causeway Link巴士将Forest City连接到柔佛新山多个地区以及新加坡的大士，也有前往吉隆坡的路线宣传信息。
不过走廊上人流仍然稀少。过去曾有三家免税店并列而立，如今只剩下一家主要租户占据了原本三家店铺的绝大部分零售面积。
但真正的大变化，大多隐藏在视线之外。
根据马来西亚证券委员会在10月的简报会上透露，有六个家族已获准在Forest City特区金融区（SFZ）设立单一家庭办公室（Single Family Office，SFO），带来大约4亿令吉（约新币1.262亿元）资产。
监管机构补充说，该计划目前已收到超过30份意向申请。
马来西亚正在押注这项机制来改变Forest City的发展轨迹。相比住宅销售，这些家族办公室或许能带来新的经济目的和价值，而不是让这个项目继续背负警世故事的标签。
Olive Tree Property Services的总执行长Samuel Tan表示，这些批准只是起点。他指出，这项计划仍属“试点阶段”，需要时间来验证政策激励是否足以让Forest City摆脱过去的包袱，并建立一个能与成熟金融中心抗衡的生态系统。
不过，仅靠少量家族办公室，是否足以为原计划容纳数万住户的大型开发区带来足够经济活力？
早期布局者出现
马来西亚最大商业银行Maybank已于11月10日在Forest City开设分行，是继CIMB之后在特区内运营的第二家银行。
目前为止，Maybank已经协助两家家族办公室在特区设立基地：One KL Management – Forest City第一家家族办公室，以及Beach Capital。
One KL Management属于马来西亚资本市场知名人物、RHB Bank联合创办人Chua Ma Yu。
Maybank 11月表示，旗下管道中还有13家家族办公室正在办理。
另一个早期动作来自Yow Kee Family Office，由Portcullis创办人David Chong所拥有。他被新加坡法律学院称为“亚洲家族办公室专家”。
Forest City开发商Country Garden Pacificview（CGPV）表示，还有三家银行表达兴趣，愿意协助家族办公室进驻Forest City。
CGPV补充说：“马来西亚的家族办公室并非新加坡的竞争者，而是互补且具协同策略性的合作伙伴。”
开发商也指出，Forest City的位置靠近新加坡，为家族成员及投资团队提供跨境便利性。
马来西亚设定目标，希望Forest City特区可以在2026年底前达到20亿令吉资产管理规模。政府也形容目前家族办公室制度的发展“令人鼓舞”，尤其是在10月正式推出该特区家族办公室零税收政策之后。
看森林，而非树木
Forest City原本规划为四座人工岛，可容纳70万居民，2016年推出时备受瞩目。
目前已有一座岛屿建成了部分基础设施，包括高尔夫度假村、国际学校和住宅大楼，这些成果只占原始规划的一小部分。
其中最显眼的是45层高的Finance Centre一期，它是项目中最高的建筑，也是Invest Malaysia Facilitation Centre的所在地，集合州政府及联邦机构，推动柔佛 – 新加坡特别经济区的行政协作。
Forest City对家族办公室的吸引条件非常简单：高达20年零所得税优惠，以及3000万令吉的资产门槛，这两项条件都比新加坡及香港等区域竞争对手更具吸引力。
10月政策确认落实后，更正式纳入资本注入免资本利得税、印花税减半及预扣税优惠等措施。
根据马来西亚证券委员会规定，要符合这些税务激励条件，家族办公室必须在Forest City特区设立实体办公室及员工团队，但相关管理公司或服务商可设于马来西亚其他地区或海外。
符合资格的家族办公室可持有涵盖上市证券、私募股权、房地产及商品等类型的投资组合。
Forest City属于免税区，也意味着部分进口商品可享受降低或免除税务，对搬运艺术品或收藏品的富裕家庭可能具有吸引力，但专业人士指出，税务优势本身不足以完全消除市场对地理位置与长期政策稳定性的忧虑。
这场赌注，牵动的不只是一个开发项目。
马来西亚证券委员会预测，如果Forest City特区模式成功复制，全国范围内的家族办公室业务可在2044年底前创造34亿至94亿令吉经济效益。
这将检验仅靠税务优惠，是否足以在东南亚日益拥挤的财富管理市场中，影响富裕家族的落户决策。
房价现回升迹象
Olive Tree的Tan表示，目前逐渐转旺的势头也与Forest City房地产市场复苏迹象同步。
他估计，平均交易价格已从低谷反弹约14%，这是自2018年更严格政策冻结市场以来首度出现持续上涨趋势。
不过，他补充，商业租金仍远低于柔佛新山成熟地段，目前每平方英尺约3至5令吉，而市中心一带已达5令吉以上。
购屋兴趣遍及柔佛其他地段，而Forest City也必须与未来快捷通勤带来的RTS地铁沿线项目竞争。
目前仍不清楚少量家族办公室的进驻活动，是否足以为整个开发区带来明显影响。
JLL Malaysia董事总经理Jamie Tan表示，Forest City的家族办公室计划，更像是一种长期再定位策略，而非短期市场催化剂。
虽然超高净值家族确实需要一定房地产空间，但即使有30家家族办公室，需求通常也只是单一办公室单位，以及一两套住宅单位。
另一名观察人士举例，就算有50家家族办公室，每家聘请10至15名员工，也只是带来500至750个住所需求，只占Forest City现有库存的一小部分。
JLL的Tan认为，这个区块最现实的发展路径，可能是用数十年时间打造生态，吸引寻求较低进入门槛及税务友好政策的东南亚富裕家庭，而不是直接竞争成熟金融中心。
此外，Forest City距离新山市中心及未来RTS路线约30公里，对于希望连接新加坡或马来西亚商业枢纽的家庭来说，吸引力有限。
马来西亚整体监管环境也存在不确定性，同样影响决策。
政府目前需说服富裕家庭在Forest City长期落地，而这一挑战因为2018年收紧外国人置产规则变得更复杂，当时冷却当地房地产市场，也让Forest City获得“鬼城”名声。
某位市场观察人士指出，尽管正式税务激励措施缩小了信任差距，但心理层面的“信誉赤字”仍然存在。
Forest City 的家族办公室（SFO）计划是如何运作的？
谁符合资格？
✅ 单一家族办公室架构
✅ 最少 RM30,000,000 资产
✅ 需要在 Forest City 特别金融区设立专属办公室与员工
主要优惠
✅ 对符合资格的投资收入征收 0% 税率
（最长可达 20 年，第一阶段 10 年 + 第二阶段 10 年）
✅ 外汇灵活度
（需事先通知 + 每年申报）
✅ 对部分进口商品享有免税区待遇
最新进展
✅ 六个家族已获条件式批准
✅ 已收到超过 30 份意向表达
✅ 目前已有约 RM400,000,000 的意向资产
✅ 管理资产目标：在 2026 年底前达到 RM2,000,000,000
