新加坡豪宅市场回暖？外国买家需求回升引关注

在政府于2023年4月上调额外买方印花税（ABSD）后，第二季度外国买家在新加坡豪宅市场的占比首次回升

随着印花税的大幅提高，外国人对新加坡豪宅的购买兴趣曾一度大幅下降。然而，最近数据显示，这一趋势正在逐渐回暖。尽管如此，专家们认为，由于当前的经济不确定性和外国买房限制仍然严苛，是否有新的财富涌入新加坡还言之过早。

根据Savills新加坡的数据，2024年第二季度，外国买家（不包括永久居民）在新加坡核心中央区（CCR）购买了47套非有地住宅，而上一季度仅为21套。CCR市场通常被视为高端及豪宅市场的代表。Savills新加坡的研究与咨询执行董事Alan Cheong指出，尽管外国买家的需求远低于新加坡公民和永久居民，但其市场份额从第一季度的3.4%上升至第二季度的6.7%。

这是自2023年第二季度至2024年第一季度连续四个季度下滑后的首次环比上升。2023年4月，政府将外国人购买任何住宅的ABSD提高至60%，导致外国买家在高端豪宅市场的需求急剧下降，至今尚未完全恢复。

根据交易数据，2024年第二季度外国人共完成了82宗非有地住宅交易，而2023年第一季度，这一数据为264宗。Huttons Asia的数据分析高级总监（Lee Sze Teck）指出，一些超高净值人士（UHNWI）为了保持低调，可能不会提交购房交易备忘录，因此实际需求可能被低估。

总监（Lee Sze Teck）还表示，由于地缘政治紧张局势持续升级，超高净值人士正在寻找如新加坡这样稳定且政治中立的避风港。而60%的ABSD在某些圈子里被视为“安全溢价”，为的是在新加坡这个城市国家中安居。

尽管60%的ABSD看似高昂，但分摊至10到15年的持有期，相当于每年复合年增长率3.2%至4.8%，与2009年第二季度至2024年第二季度CCR市场的价格增幅相似。

其他业内观察人士表示，尽管市场环境并不理想，但对豪宅的兴趣仍在增长。第三季度前两个月，优质洋房区（GCB）的洋房交易量已超过了第一和第二季度。List Sotheby’s International Realty执行董事（Lewis Cha）指出，GCB的买家多为新加坡公民，近期的买家多为新公民或本地富豪家庭的第二代或第三代。

此外，还有一些未提交交易备忘录的著名交易。

例如：7月，两栋相邻的永久地契洋房在贝尔蒙路以1.314亿新元售出，地价约为每平方英尺3000新元，买家是新加坡公民Jennifer Tzelee Teo，与私募股权公司高瓴资本的创始人兼主席有关系。

此外，豪宅公寓的买家大多是新晋永久居民，寻求2000至4000平方英尺的CCR大户型自住单位。

莱坊（Knight Frank）研究负责人（Leonard Tay）指出，2024年上半年豪宅非有地住宅的总交易金额达到7.367亿新元，比上一半年的5.747亿新元增长了28.2%。同期，交易量增长了36.1%，达到98套。

Christie’s International Real Estate Singapore的联席董事Harmeet Singh Bedi和Himmat Singh补充表示，近年来的主要需求仍来自新加坡公民和永久居民，而不仅仅是外国买家。尽管成本高昂，但高净值人士依然愿意为投资这样的高端稳定环境而支付额外费用。

豪宅以外的投資熱潮

除了住宅物业，全球超高净值人士（UHNWIs）对投资商用资产如办公楼和店屋同样充满兴趣，而商用物业不需缴纳额外买方印花税（ABSD）。

Knight Frank住宅及私人办公室主管Nicholas Keong表示，这些物业有时会用作他们的企业总部或家族办公室。

JLL住宅研究及咨询部主管（Chia Siew Chuin）提到，从2020年到2023年，单一家族办公室的数量从400间增加到1,400间，增长了三倍多。她还指出，新加坡已成为印度跨境财富的首选中心，约有25%的印度跨境财富储存在此。

尽管中国仍是新加坡新财富的最大来源，但新加坡也吸引了其他快速增长经济体的资本。例如：印度的跨境财富有四分之一集中在新加坡，使新加坡成为印度财富的主要聚集地。

由于供应有限，店屋和优质办公资产备受推崇，尽管交易量放缓，价格依然坚挺。Huttons的總監還提到，2024年新达城分层办公楼价格已超过每平方英尺3,800新元。

7月，一层位于Cecil Street的永久地契办公楼Solitaire以5,520万新元成交，折合每平方英尺4,200新元。

分析师认为，投资者在关注财富保值的同时，对新加坡房地产市场的兴趣将会持续。相较于其他成熟城市，新加坡的豪宅物业“相对合理定价”，吸引了国际买家。

一些国家的公民，如列支敦士登、冰岛、挪威、瑞士和美国。根据自由贸易协定享有与新加坡公民相同的印花税待遇。2024年上半年，这些国家中最活跃的外国买家主要来自美国。

JLL新加坡区总监Chris Archibold补充说，随着新加坡在房地产透明度方面的排名上升，未来可能会吸引更多全球投资者的关注。

新加坡在JLL最新的全球房地产透明度指数中上升一位，跻身全球最具透明度的市场之一。

这座城市也是全球流动性最强的上市房地产市场之一，并且具有强劲的公司治理和信息披露标准。

尽管如此，Savills的（Alan Cheong）认为，外国超高净值人士重返新加坡房地产市场可能尚处于初期阶段。

他指出：“自2023年2月对一群洗钱者的打击后，店屋、零售和分层办公市场的活动依然低迷。虽然各个领域都还在初期阶段，但住宅市场似乎出现了初步回暖的迹象。”

根据2024年莱坊的财富报告，尽管新加坡在培养超高净值人群方面取得了“巨大成功”，但吸引他们在本地投资仍是另一大挑战。报告提到：“尽管家族办公室在新加坡数量有所增加，但它们与直接消费和投资之间的联系并非显而易见。”