讨论：馬來西亞买公寓不可怕，可怕的是要卖时

在马国买公寓真的都是亏的吗？有人有赚的情况吗？欢迎下方跟大家分享下。

现在就有房产中介说：在马来西亚买公寓并不可怕，可怕的是要卖时，亏到你烙赛。

这话怎么说？

他说到，马来西亚有个奇特现象，就是公寓的二手价格通常会下跌。许多公寓在出售时都以高于市场价值的价格（over value）卖给买家，例如你以每平方英尺1100令吉购买，等到你想转售时，可能只能以每平方英尺600到700令吉的价格卖出。

当你拿到Key时就是降价的时候。

为什么会出现这种情况呢？

当初银行又为什么能批准这么高的贷款？

他说到，其实当你在建筑期（under construction）购买时，银行根据开发商提供的终端融资估值（end financing value）来批贷款。然而，等到公寓完工后，市场上的成交价格才成为你出售时的实际参考价值。

另外，许多买家购房时都会看到「现金回扣」（cashback）的宣传，这早已是公开的秘密。

银行真的不知道吗？

讲白一点就是，其实他们关注的只是前期的贷款数字，而不管后期的市场价格走势。

举个例子：你购买时的价格可能标示为每平方英尺1100令吉，这包含了开发商的现金回扣。但等你要转售时，银行会扣除回扣部分，重新计算实际的调整价格（adjusted price），这个调整价格才是二手市场上的成交价值，因此你的资产价值显得大幅缩水。

如果要避免亏损，唯一的方法就是把之前的现金回扣补回来，才能接近平本（break even）。

但现实中，很多买家早已将现金回扣用于装修或筹备经营短租业务（例如Airbnb）。因此，当他们无法及时出租，尤其是需要同时管理多个单位时，经济压力迅速累积，导致资金链断裂，最终不得不低价出售或陷入困境。

当然，如果公寓的地段非常好，还是有可能在二手市场上升值。

但大多数情况下，这种资产缩水的现象普遍发生在普通公寓，特别是偏远地区的排屋（landed property）。

因此，在投资此类物业时，需格外谨慎。