2025年可能取消私宅买组屋限制？不用等15个月

私宅屋主买HDB组屋还要等15个月？现在是不是可以取消这个限制了？

政府在2022年9月推出了一项“等一等”政策，也就是私宅屋主如果要买非补贴的转售组屋，需要先等15个月。

这项措施是为了“降温”过热的组屋市场，特别是在疫情期间新房建造延迟，导致很多人转向转售市场，需求突然暴增，价格也一路飙升。

不过最近国家发展部长Chee Hong Tat表示，如果转售价格有放缓趋势，政府可能会重新检讨甚至取消这项政策。而目前，转售价格已经开始有放缓迹象，过去三个月涨幅只有1.6%。

为什么当初要推这个15个月政策？

2021年转售组屋价格狂飙12.7%，2022年上半年又涨5.3%，政府担心这样涨下去会不健康，所以才在2022年9月推出这个“等一等”政策。

PropNex的CEO Ismail Gafoor说，很多私宅屋主当时因为经济不确定性，选择卖掉私宅，转而买组屋。他们卖掉私宅后手上有现金，就愿意出高价买转售组屋，甚至出价超过一百万的单位都不是问题，尤其是那些地段好、单位大的房子。

结果呢？政策有没有用？

有！刚推出那段时间，五房式和行政单位的价格和成交量都马上降温。根据Huttons Asia的数据，2022年第四季整体转售价增长只有2.3%，是2020年第三季以来最小的涨幅。

不过到了2024年1月，第一批等完15个月的前私宅屋主开始回到市场，五房式和行政单位的价格又开始加速上涨，市场也几乎回到2022年Q3之前的状况。

看起来，这个政策的效果也就维持了15个月。

PropNex的数据也显示，从2022年9月之后，百万组屋的成交量有下降，但到了2024年又开始回升。

为什么现在组屋还这么贵？

ERA Singapore的Eugene Lim指出，组屋供不应求是主因，特别是那些刚刚达到最短居住年限（MOP）又在好地段的组屋，更是抢手。

根据ERA的数据，今年截至目前，已经有368个五房或更大的单位成交价超过一百万，比去年同期的229个多出不少。而四房单位也不遑多让，今年就有254个四房单位以百万成交，是去年同期的近三倍。

Huttons Asia的Lee Sze Teck说，特别是五房和行政单位的MOP库存目前还是很紧张，所以现在并不是重新检讨政策的好时机。

MOP组屋数量会不会增加？

OrangeTee的研究主管Christine Sun指出，自2022年以来，MOP的单位数量就逐年减少，2025年预计只有8000个单位会进入转售市场，是过去十年来最低的一个数字。要等到2026年，供应才会回升到13500个单位。

不过她也强调，这个“供应恢复”的效应，最快要等一到两年才会对价格产生影响，真正明显的效果，可能要等到两三年后才看得出来。

她也提醒，现在利率下降，可能会进一步刺激买房需求，所以政策的调整时机真的很关键，必须配合供应情况和整体经济环境来考量。

现在要不要取消15个月政策？

Gafoor认为，现在BTO供应充足，加上目前还有一些限制措施存在，取消这个15个月等候期不一定会导致价格再次大涨。他预计转售价格的涨幅会逐渐放缓，因为涨太多了，买家开始觉得吃力。

但ERA的Lim也提醒，太早取消政策，可能会让转售价又反弹，这样就违背了当初设定这项政策的初衷。

政府现在应该可以再观察多一个季度。如果第二季价格继续趋缓，或许到了2025年下半年，就有可能取消这个政策。

Lim也建议，可以考虑让一些真正有需求、需要降级的私宅屋主提出个案申请；另一方面，如果政府推出更多等候时间较短的BTO项目，有急需的首购族也许会转向BTO，减少对转售组屋的压力。

到时候，也许就真的可以考虑取消15个月的等候限制了。