新加坡BCA明确：公寓附例不能禁止业主出租单位

公寓屋主能不能被限制出租？答案是：不能！

新加坡建设局明确表示，公寓管理机构制定的附例，不能限制业主出租、转让、抵押或以其他方式处置自己单位的权利。

建设局是在回应芽笼一座公寓的争议时作出说明。该公寓管理机构早前通过附例，禁止部分外籍劳工入住，引起一些业主质疑，这类规定是否超出公寓管理机构的权限。

建设局指出，公寓附例的主要用途，是管理和规范公共区域的使用，而不是决定业主可以把私人单位租给谁。若业主认为某项附例无效或不合理，可以通过公寓会议要求修改，也可以向分层地契局提出申请。

这起事件涉及位于芽笼的Casa Aerata公寓。

Casa Aerata共有78个单位。部分业主把单位出租给公司，再由公司安排员工居住。

受影响业主表示，他们在2026年4月收到律师信，指他们允许建筑业工作准证持有人住在单位内，违反公寓附例。

有关附例是在2025年3月由公寓的分层地契管理机构，也就是MCST通过。

附例规定，单位不能用来安置工作准证持有人，同时也不能让其他人士入住少过3个月。

这项规定等于禁止部分短期住宿安排，也对可以居住在公寓内的外籍员工类别作出限制。

第2项附例只允许部分外籍员工租住

Casa Aerata管理机构过后又在2026年1月通过另一项附例。

新附例规定，只有“符合资格的外籍员工”可以租住公寓单位。

获准入住的群体包括Employment Pass和S Pass持有人，也包括马来西亚籍工作准证持有人，以及服务业工作准证持有人。

不过，从事建筑业的非马来西亚籍工作准证持有人，并不在允许入住的范围内。

业主当时被要求在2026年3月31日前修改不符合规定的现有租约。

管理机构也通知业主，若没有遵守规定，可能被征收200新元行政费，并面对进一步法律行动。

BCA：附例主要管理公共区域

建设局在2026年6月26日说明，分层地契管理机构拥有制定附例的权力，但这项权力有明确范围。

公寓附例主要用于管理、维修和改善公共区域，也可以规范居民如何使用公寓设施。

例如：管理机构可以针对游泳池、健身房、停车场、电梯、大堂、烧烤台和其他公共空间制定规则。

附例也可以处理噪音、清洁、安全、设施开放时间、访客使用方式和公共区域行为等问题。

不过，建设局强调，附例不能限制业主转让、出租、抵押或以其他方式处理自己单位的权利。

换句话说，业主拥有自己的私人单位，同时与其他业主共同拥有和负责公寓的公共区域。 MCST能够管理公共部分，但不能随意扩大权限，直接决定业主是否可以出租私人单位。

管理委员会负责日常事务

公寓的日常管理一般由管理委员会负责。

管理委员会成员由业主选出，主要负责监督公寓财务、维修、设施管理、保安和日常营运。

MCST也可以在常年大会或特别大会上，通过附例来管理公共区域。

不过，即使某项附例经过投票通过，也不代表它一定不会受到挑战。

若附例超出法律允许的范围，或对业主的产权造成不适当限制，业主仍可以要求检讨其有效性。

业主可在大会提出修改或废除

建设局表示，业主若希望修改或废除已经通过的附例，可以在MCST常年大会或特别大会提出动议。

常年大会通常每年举行，业主可以在会议上讨论管理费、维修项目、预算和附例等事项。

若问题比较紧急，业主也可以推动召开特别大会。

业主需要按照公寓的程序，在会议前提交动议，并争取其他业主支持。

如果足够业主同意，现有附例可以被修改或撤销。

也可向分层地契局申请裁决

若业主和管理机构无法通过内部会议解决争议，业主可以向分层地契局提出申请。

分层地契局是专门处理分层地契产业纠纷的仲裁机构。

它可以处理MCST与业主之间的争议，包括附例是否有效、管理机构是否超越权限，以及公共区域管理等问题。

在Casa Aerata事件中，建设局表示，受影响业主若质疑附例的合法性，可以把案件交给分层地契局处理。

Casa Aerata的业主目前仍在考虑下一步行动。

只有12名业主出席通过首项附例的会议

部分Casa Aerata业主也质疑，首项附例通过时，出席会议的业主人数太少。

据报道，当时只有12名业主参加有关大会，但Casa Aerata共有78个单位。

不过，出席人数少，并不一定代表附例自动无效。

律师Kok Yee Keong较早前解释，只要支持动议的业主，代表出席会议者至少75%的分层价值，附例仍可能有效。

分层价值是分层地契产业中用来计算投票权和管理费比例的数值，并不完全等同于单位数量。

因此，即使只有少数业主出席，只要会议程序符合规定，而且支持者掌握足够分层价值，动议仍有可能通过。

会议程序也必须符合规定

除了投票比例，MCST通过附例时也必须遵守程序。

其中包括提前至少21天向业主发出会议通知。

若会议开始时没有达到法定人数，通常也必须先等待30分钟，之后才能按照相关程序继续开会。

如果管理机构没有正确发出通知、没有遵守法定人数规定，或没有按照所需投票门槛通过动议，附例可能面对程序上的挑战。

不过，即使程序完全正确，附例内容本身仍不能超出MCST依法拥有的权限。

因此，Casa Aerata争议的重点不只是当时有多少业主出席，也包括MCST是否有权通过限制特定租户入住的规定。

业主出租单位仍须遵守其他法律

建设局说明公寓附例不能限制出租权，并不代表业主出租单位时完全不受其他规定约束。

私人住宅出租仍须遵守新加坡现有法律和政府规定，包括最低租期、单位居住人数、消防安全和移民身份要求。

业主也必须确保租客拥有合法居留身份，并按照规定登记租客资料。

若单位被非法改装、过度拥挤，或违反住宅用途规定，有关当局仍可以采取行动。

换句话说，MCST不能通过附例随意剥夺业主出租单位的权利，但业主仍必须遵守全国适用的房屋、移民和安全规定。

公寓管理机构仍然可以制定规则，处理居民或租客在公共区域的行为。

例如：若有人制造过度噪音、损坏设施、阻塞走廊或违反游泳池规定，管理机构可以按照适用于所有居民的规则采取行动。

但若附例不是针对实际行为，而是直接禁止某一类合法租客入住私人单位，就可能涉及超越管理权限的问题。

建设局这次说明，为公寓业主和管理机构划出较清楚的界线：MCST可以管理公共区域和社区秩序，但不能通过内部附例，取代业主依法拥有的出租和处置产权。