新加坡EC市场太好赚！ 55万买210万卖出，投资回报惊人

新加坡的执行共管公寓（EC）转售市场在2024年迎来一波惊人的涨势。根据房地产公司PropertyLimBrothers旗下的PLB Research数据显示，2024年以至少100万新币毛利转售的EC单位数量，已经从2023年的15个翻倍至38个。

而在2022年，这类交易仅有6起，之前的年份甚至更少，每年不到5起。

截至2025年1月24日，自EC制度推出以来，已有85个单位以至少100万新币的毛利售出。

2024年最劲爆EC交易：Bishan Loft 纪录刷新

2024年EC市场的最大亮点之一，是去年12月5日Bishan Loft的一宗交易，一个四房单位以216万新币售出，成为史上最赚钱的EC转售交易。

这个单位在2001年时的购买价仅为54.9万新币，每平方英尺（psf）价格仅399新币。经过23年的持有期，该单位转售时赚取了161万新币的利润，相当于293%的涨幅！

此外，Bishan Loft的其他三个单位也录得274%至286%之间的利润。这四个单位当初的购买价格都相对较低，分析师认为这是它们能取得高回报的主要原因之一。

为什么EC转售价格飙升？

业界专家指出，EC价格的飙升主要受几个因素影响：

土地成本上升：开发商的地价成本增加，使得新推出的EC价格水涨船高，相比之下，较旧的EC更具吸引力。
地理位置优势：比如Bishan Loft，地理位置优越，靠近Bishan地铁站及优质学校，因而备受青睐。
供应有限，需求旺盛：目前新加坡仅有72个已完工的EC项目，供应相对有限，而市场需求持续增长。

从数据来看，Urban Redevelopment Authority（URA）的月度开发商销售数据显示，2024年共有1,244个新EC单位售出，高于当年推出的1,016个单位。

EC转售市场也相当活跃，2024年成交量达到2,102个单位，高于2023年的1,985个单位和2022年的2,051个单位。

与此同时，EC的价格也持续攀升。根据URA的数据，EC的中位数成交价已从2020年的885新币psf上涨至2024年的1,337新币psf。

百万利润EC交易的真实案例

在2024年12月，35岁的业主Mrs Lee以超过100万新币的利润，卖出了她位于Yio Chu Kang的Hundred Palms Residences的958平方英尺单位。

她表示：“我和丈夫都对这个出价感到惊讶，而且交易完成得非常快。当时Hundred Palms Residences还有大约10个单位在市场上待售。”

她和丈夫于2017年以81.8万新币购买了这套三房单位，而这次的高额回报使他们得以升级至私人公寓的四房单位。

Hundred Palms Residences的这次交易也刷新了EC转售单位的价格纪录，每平方英尺高达1,900新币。负责这笔交易的PropNex中介Zacson Ong表示：“这是我做过最快的交易。买家——一对年轻夫妇——在没有看房的情况下就多次出价，最终卖家接受了他们的报价，我们甚至取消了原本安排的开放参观日。”

EC投资一定稳赚吗？

尽管EC市场近期持续上涨，但专家也提醒买家，EC投资并不总是稳赚的。

PropertyLimBrothers的联合创始人兼首席执行官Melvin Lim指出：“虽然许多人认为EC是一项稳定的投资，但实际上，有大约1,000名买家在购买EC后并未盈利，反而亏损。”

PLB Research发现，自2000年以来，约有1,000笔EC转售交易是亏损的。

其中，2004年至2008年期间购买的EC单位最容易亏损。这一时期的市场波动较大，包括2000年的互联网泡沫破裂、2003年的SARS疫情，以及2008年的全球金融危机等因素，导致房价复苏较慢。

目前有14个EC项目曾出现亏损交易，其中包括Yew Mei Green、Simei Green和Northoaks。然而，其他58个EC项目的交易总体上是盈利的。

持有时间越长，回报越高

PLB Research的数据显示，持有EC的时间越长，通常回报也越高。

与此同时，新推出的EC依然备受关注。即将于3月8日推出的Tampines EC项目Aurelle，在2月22日和23日的预览日吸引了超过5,000人前来参观。

开发商Sim Lian Group以5.43亿新币（每平方英尺容积率721新币）的价格竞得该地块，创下Tampines地区EC地价新高。

相比之下，2022年推出的相邻EC项目Tenet，地价为每平方英尺容积率659新币，并以平均1,383新币psf的价格售罄。

Aurelle的指导价为1,687新币psf，一套三房单位预计售价约141.7万新币。

在Aurelle的预览活动中，中介们特别强调了EC与私宅之间的价格差距。例如，距离Aurelle仅1公里的新私宅项目Parktown Residence，在同一周末的销售中以每平方英尺2,360新币的均价售出87%以上的单位，显示出EC的价格优势。

购房者如何衡量EC的可负担性？

尽管EC价格相对较低，但买家仍需谨慎规划财务。

OrangeTee Group的首席研究员兼策略师Christine Sun指出，政府规定EC的贷款偿还率（MSR）上限为月收入的30%，总债务偿还率（TDSR）上限为55%。这意味着，按照目前的MSR和TDSR计算，贷款期限为30年的买家最多可以贷款100万新币。

“如果买家计划购买私人公寓，通常需要额外补足现金来支付余额。”她补充道。

Sun还观察到，越来越多的EC买家是二次购房者，即已经拥有组屋，并计划通过卖房获利来换购EC。也有不少买家在购买EC时获得了家人的经济支持。

EC市场未来如何发展？

EC是一种结合公共和私人住宅特点的混合型住房，由私人开发商建造，但售价低于私人公寓。购买EC的家庭月收入不得超过16,000新币。

新加坡的第一个EC项目Eastvale于1999年1月获得临时入伙证（TOP）。截至目前，全岛共有72个EC项目。

根据规定，EC需满5年最低居住期（MOP）后，才能卖给新加坡公民和永久居民。而在满11年后，EC才会完全私有化，届时可出售或出租给外国人。