818呎变619呎！女老板告房产中介ERA败诉

一名美容院老板娘在D’Leedon公寓花了将近160万新元买下一个商业单位，本以为单位面积是818平方英尺。

她是根据两个主流房地产网站的交易历史数据以及土地注册局的资料，确认单位面积是818平方英尺。然而，后来发现单位真正的可用地面面积只有619平方英尺。原来这个差距是因为单位有倾斜的墙壁，面积的计算方式比较特别，有时候是用天花板面积而不是地面面积来算。

这种情况下，所谓的“地契面积”会取两个面积中较大的一个。这个单位的818平方英尺，其实是天花板的面积，不是地板的。

这位美容院老板娘Pan Ying女士，原本把这件事告上法庭，控告五方：她的房地产代理Jasmine Xu、Xu所属的ERA Realty Network公司、卖家PLS Holdings、卖方代理Eric Kwek和他的公司PropNex Realty。

不过由于PLS Holdings已经被注销，公司不存在了，所以对它的起诉中止；而卖方代理Eric Kwek和PropNex公司则与老板娘达成了保密协议和解。

老板娘是以她名下的公司Crystal Beauty（她是唯一董事兼股东）的名义提起诉讼，向房地产代理Jasmine Xu和ERA索赔超过59万新元。

她指Jasmine向她错误地表示单位的“可用面积”是818平方英尺，而ERA作为代理公司应对中介的行为承担连带责任。

但是，高等法院在5月8日驳回了这起诉讼。

司法专员Mohamed Faizal在书面判词中指出，并没有证据显示Jasmine明确或暗示单位的可用面积是818平方英尺。

他还指出，Jasmine做了所有正常应做的调查程序，她也曾经将卖家提供的数据和EdgeProp房地产网站上的资料进行交叉核对。

这个案例非常罕见，连作为联合专家证人的房地产代理Tay Kah Poh教授，同时也是新大商学院的兼职副教授 都说他从未见过类似情况。

教授表示，这种特殊情况在房地产代理的正规培训课程里基本不会提到。

法官说，这个案例“反映出无论是房地产代理还是买家都必须保持警惕”。

他说：“这种情况非常新颖，各方其实都没预料到地板面积和地契面积的差别。而一名尽责的代理在当时也很难察觉到这可能会是个问题，因为这在新加坡房地产市场中并不是一个值得担忧的常见情况。”

这位老板娘从2015年开始就在D’Leedon经营她的美容院。

2018年9月，她跟当时是她顾客的房地产代理表示，她想扩大店面，打算找个更大的单位。结果，她看中了自己现有单位对面走廊的一个店铺。

在2020年初买下该单位时，双方对是否有实地内访存在争议。当时单位是租给一家诊所使用。

直到2021年末，她找室内设计师来量尺寸准备装修时，才发现真正的可用面积只有619平方英尺。

新单位的内部结构跟她原本的店面刚好相反，原单位是向下倾斜的墙，新单位则是向上倾斜的。站在正面看，新单位的外形像个梯形，天花板面积比地板大。

老板娘说，这种面积的差异严重影响了她扩展美容院业务的计划。

她说，现在她只能同时保留原来的单位和新的单位，才能满足业务需求。

她的索赔金额包括：如果不需要保留原店，可以节省的约203,400新元营运成本；以及把买下单位的价格按照619平方英尺比例重新计算，得出387,855.38新元。

不过法官指出，老板娘在法庭上提交的文字证据非常含糊。

法官还说，从她跟房地产代理在2020到2022年的短信记录来看，并没有证据支持房地产代理曾明确表示单位的可用面积是818平方英尺。相反，那些信息反而显示她们俩都被开发商的市场宣传误导了。

法官还指出，直到2022年3月，当老板娘被测量师告知开发商计算面积的方式并无不妥后，她才决定起诉房地产代理。