新加坡老公寓基金不足，基础设施频出问题怎么办？

住在公寓一定比较好吗？那可不一定。现在就出现新加坡一些老公寓，缺乏维护，造成居民非常不便。

Fernwood Towers 其中一栋楼三部电梯有两部坏了，屋主 Haider 为了赶飞机，只好自己把行李从 21 楼扛下去。

在美国跨国公司担任区域 CFO 的居民说：“那时只有一部电梯能用，而且等超久，我没得选。”

更糟的是，有几次三部老电梯一起坏，他只能爬楼回家。

Fernwood Towers 是个 31 年的永久地契公寓，位于 Siglap 附近，共有 11 部电梯分布在四栋楼。虽然电梯自 2021 年开始常坏，管理层（MCST）却一直难以说服屋主加钱更换电梯。

它只是新加坡越来越多老公寓的一个缩影。基础设施老化、沉淀基金（sinking fund）不足，导致大修或更换工程难以推进。专家说，这问题会越来越严重，因为越来越多公寓超过 30 年。

ERA Singapore 的数据估计，目前全岛有 2,703 个公寓项目，其中 31%（836 个） 已经 30 年或以上。 10 年后，这数字可能升到 1,160（假设没有集体出售）。

老公寓的常见问题

行业人士指出，常见的有电梯坏、屋顶防水失效、电路系统老旧。因为关键基础设施早就过了“寿命”。

公寓越老，维修保养和确保安全合规的成本就越高。

Savills Singapore 的 Winnie Wong 说，定期维修、更换或升级很重要，但前提是要有钱。

如果公寓的基金不够，MCST 就会向屋主收特别摊款（special levy），但常常有人反对，尤其是不想一次付大笔钱的。这样一来，很多 AGM 或 EGM 开会时陷入僵局，延误维修升级。

最近，建屋与建设局（BCA）多次和 MCST 及管理代理开会，了解这些挑战。 BCA 表示，他们会定期推动良好管理与维修实践，但没有直接回应是否会修改《建筑维修与分层管理法》（BMSMA）或出台针对老公寓的新政策。

沉淀基金长期不足

专家一致认为，核心问题是长期以来的沉淀基金和管理费定得太低，没有跟上通胀和维修成本的上涨。

新加坡分层经理协会（ASM）发言人说，这种短缺让委员会很难优先处理大额生命周期支出，尤其是电梯等关键设施。没钱储备，只能一次性收大额特别摊款，对一些屋主是经济压力，也会影响邻里关系。

小型公寓问题更大，因为成本要摊的单位更少。再加上，有些人更关心房产投资回报，而不是维护，决策更难。

ERA 的 Wong Shanting 说，有些屋主抱着“等 en bloc 再说”的心态，不想花钱维护，但实际上，成功集体出售的只是少数。

Savills 的 Wong 也指出，有些委员会为了不增加屋主负担（尤其是退休人士），会推迟非紧急工程，结果形成“救火式”维修文化。

Chambers International 的发言人补充说，很多委员会成员是居民，并不具备长期管理公寓的财务或技术知识。

成功案例：Fernwood Towers & Sanctuary Green

Fernwood Towers 的 Haider 在 2023 年当选 MCST 主席后，成功获得屋主同意，筹集 $170 万 特别摊款，用于全面更换电梯。

每户分摊额根据单位大小不同，分 24 个月付款，平均每月 $320。换新电梯和改善设施后，公寓的维护水平和财务储备都有所提升。

在 Tanjong Rhu 的 Sanctuary Green（522 户，21 年地契）里，主席 Ashoketaru Sengupta 在 2025 年 7 月 AGM 上成功推动增加沉淀基金和管理费。他和团队用数据说服屋主，解释当前和未来的资本支出需求。

专家建议

ASM 和一些管理代理建议修改 BMSMA，设定沉淀基金最低缴交标准，或在建筑到一定年限时强制技术审计，以便 MCST 做长期规划。

Haider 认为，政策应该鼓励屋主主动维护和升级物业，这样才能提升居住舒适度、保持资产价值。

ASM 还呼吁加强公众教育，让屋主了解老化公寓补足沉淀基金的重要性。

Ashoketaru 说，HDB 比很多公寓更老，政府如何管理 HDB 也许可以成为借鉴。