Marina Bay Residences公寓案例！挂了三年 卖也卖不掉

小户型公寓在新加坡仍有需求，但转售较难。

一名法国籍投资者原以为自己的单位很快就能卖掉，没想到却等了三年。

2022年，一位在新加坡生活的法国人打算出售自己的一房式公寓。当时私人房产价格正节节上升，她以为很快就能脱手。

结果她位于Marina Bay Residences的732平方英尺地契单位，却在市场上挂了三年。出价都不如她预期，这位51岁的投资者（她要求匿名）最终在2025年8月以160万新币卖出，几乎只是她2016年购入时的155万略高一些。

她的经历凸显出不少一房或studio公寓屋主所面对的困境 – 这种较小单位虽然有一定市场，但转售价涨幅慢、脱手时间长，利润也不多。

小单位市场概况

根据ERA Research and Market Intelligence与市区重建局（URA）的数据显示，从2019年到2025年，大约四分之一的转售公寓交易是studio或一房式单位。

这份数据涵盖2000年后建成的146个非有地私人住宅项目，共24,327宗转售交易。

包括的项目有永久地契和地契型发展，如Sophia Residence、One Amber、Marina Bay Residences、Reflections at Keppel Bay、Duo Residences、Martin Modern、JadeScape和One Pearl Bank。

为了确保比较有代表性，只有在核心中央区（CCR）交易至少50宗、其他区域（RCR及OCR）交易至少100宗的项目才被纳入分析。

研究发现，studio和一房单位在CCR的转售占比由2019至2022年的30%，上升至2023年后的35%。不过在绝对交易数量方面，OCR最多 2025年1月至7月，OCR共卖出352个studio和一房单位，RCR为209个，CCR则为70个。

小单位的利与弊

ERA研究主管Wong Shanting表示，小单位主要吸引单身买家，因为相对更​​负担得起，不用背太重的贷款。而投资者也喜欢这种单位的租金回报率。

但她也指出，小单位的价格涨幅比大单位慢，盈利能力也较低。

从2019年到2024年，studio和一房单位的价格每年平均只涨3%，相比之下，2到5房单位的年均涨幅则为5%至8%。

再看获利率，studio和一房单位只有89%的转售交易是赚钱的。相较之下，2房单位为93%，3到4房为95%，5房单位更是高达99%。

Wong补充，虽然涨幅慢，但入门价低仍是吸引人的一点，尤其对买不起大单位的人来说，是个选择。但小单位的买家群体较小，价格自然波动慢。

她说：“这些单位的格局紧凑，弹性不高。单身或年轻夫妇住一阵子后，很快就觉得空间不够用了。”

“很多买家愿意拉高预算买两房单位，因为空间更大、住得久也比较舒服。”

面对新项目竞争

房地产中介也透露，十年以上的一房单位越来越难卖，因新项目能在更小面积里挤出更多房间。

OrangeTee & Tie副董事Nicole Teo说：“现在新项目800到900平方英尺就能做出三房单位，对投资型买家来说，价值定位完全不一样。”

她补充，很多人当初买小单位是当做“便宜的投资房”，但现在市场上的投资买家其实不多。

“买投资房时，一定要想清楚将来的‘退场策略’。”

截至2025年9月5日，PropertyGuru上共有296个studio和4661个一房单位（2010至2025年建成）在出售中。虽然这些数据可能重复计算（同一个单位多次发布），但也显示出供应量高，以及屋主出售的困难。

Wong表示：“随着家庭人口减少，studio和一房单位的交易量可能会微幅上升。”

“房价持续上涨下，买家或许会倾向于这些相对‘便宜入门’的单位。”

卖家真实心声

不过，对卖家来说，这位法国投资者的经历就是一个警示：小单位虽然便宜，但卖出去可不容易。

她说：“当初我以为买到一间金融区心脏地带的好投资单位，毕竟还有公司租客呢。”

“没想到一年后，租客不续约了。之后的几年，我都在为出租费心，但租金一直追不上贷款。”

她还说，公寓管理费和银行利息也压得她喘不过气来。

经过近十年的持有，三年卖不出去后，她说：“这绝对不是一个好的投资。我最后是为了止血才卖掉。”