柔佛州王储换地后拟发展Holland Road豪宅区，包括优质洋房

柔佛州王储 Tunku Ismail Sultan Ibrahim 在和新加坡政府完成换地之后，打算发展位于 Holland Road 一带大约16公顷的土地，用来兴建低楼层住宅，包括优质洋房区，也就是大家熟悉的 Good Class Bungalows，简称 GCB。

新加坡市区重建局在3月17日发声明说，当局已经联合相关技术部门审查了这项发展申请，目前建议把 Tunku Ismail 名下这块土地的用途，从“开放空间”和“特别用途”改成“住宅用途”。

其中一部分住宅地段会设定总容积率为1.4，剩余部分则打算划为优质洋房区，也就是说，那些地只能建独立洋房，不能随便建其他类型的住宅。

简单来说，总容积率就是决定一个发展项目最多可以盖多少楼面面积。如果这次改划最终获得批准，就等于正式为柔佛州王储 Tunku Ismail 接下来的住宅发展计划开路。

这起换地安排，其实早在2025年6月10日就已经由市区重建局和新加坡土地管理局公布。当时两边说明，新加坡政府会接收一块紧邻新加坡植物园、面积13公顷的土地，而 Tunku Ismail 则会换得一块面积8.5公顷的国有土地。两家机构当时也表示，这两块互换的土地价值“相近”。

之所以要这样换地，主要是因为柔佛州王储原本就有计划发展他在 Holland Road 的地皮，而通过这次调整后，他未来的发展地点会离新加坡植物园这个联合国教科文组织世界遗产地更远一些。这样一来，开发和文化遗产保护之间也比较容易取得平衡。

换地完成后，柔佛州王储现在在该区一共拥有16.6公顷土地。市区重建局表示，这一带适合做低楼层、低密度住宅发展，而柔佛州王储 Tunku Ismail 提出的申请内容里，本身就包括优质洋房。政府部门审查后也认为，这项拟议计划和周边现有住宅环境是相容的，而且在整体规划上也算审慎，不会显得太突兀。

当局还补充，如果改划通过，其中一部分被划作住宅用途的土地，会正式列为优质洋房区，以反映未来要发展的住宅类型。换句话说，这不只是普通私人住宅项目，而是很明显朝高端低密度住宅去走。

目前，新加坡全国共有39个优质洋房区，包括 Ridout Park 和 Eng Neo Avenue 这些大家比较熟悉的地点。

SRI，也就是 Singapore Realtors Inc 的研究与数据分析主管 Mohan Sandrasegeran 说，优质洋房区的土地本来就非常少，而且多数都由私人业主持有，市场上的买卖通常也是私人之间成交，不像一般住宅地会有很多新地段推出。所以，现在如果有新的土地被纳入这个类别，本身就是一件很有分量的事，也进一步凸显优质洋房长期稀缺的价值。

他也提到，2025年优质洋房成交量有30宗，比2024年的23宗来得高。在这种成交回温的时候，Holland Road 这里又新增可以发展成优质洋房的土地，自然更容易引起市场关注。

不过，这块 Holland Road 土地目前大部分还是树林覆盖状态，所以在正式动工之前，发展商必须先进行环境研究，评估并减低工程可能对周边自然环境带来的影响。也就是说，这个项目虽然已经朝住宅发展方向推进，但还不是马上就能开工，前面还是要先处理好生态方面的要求。

至于新加坡政府在这次换地后拿到的那块13公顷土地，市区重建局表示，现阶段不会开发，先保留弹性，让未来用途保持开放。为了配合这个方向，其中一部分目前被列为“特别用途”的地段，也建议改划成“开放空间”。

当局也解释，这一区土地目前的“特别用途”分类，一般和军事营地有关，这也反映出当地过去曾被英军使用的历史背景。换句话说，这不只是一次普通的地段调整，背后其实还牵涉到历史遗留用途、环境考量，以及高端住宅规划这几条线一起并行。

这宗换地和后续发展申请，重点不只是“谁拿到地”，而是新加坡怎样在世界遗产缓冲、自然环境保护，还有高端住宅发展之间做重新布局。

对房地产市场来说，Holland Road 这一带未来如果真的出现新的优质洋房项目，肯定会继续吸引不少关注；对规划层面来说，政府也明显想把靠近植物园的地段保留得更谨慎一点，不急着开发。

Img: HRH Crown Prince of Johor Facebook