拖欠公寓管理费用！ 4房式单位被MCST强制拍卖

拖欠公寓管理费也可能失去单位？根据数据，新加坡过去一年每月至少有1宗MCST强制出售申请。

在新加坡买公寓，不只是每个月还房贷这么简单。管理费和维修基金也要准时交，否则欠太久、金额太大，最严重可能连自己的单位都会被强制出售。

过去一年，新加坡几乎每个月都至少出现1宗由公寓管理机构MCST发出的“拟出售通知”。这类通知通常是因为单位屋主拖欠管理费、维修基金和相关利息，MCST为了追回欠款，启动强制出售程序。

其中一个例子发生在Tanjong Rhu的The Parkshore。

一对外籍屋主共同拥有一个4房永久地契单位，因为拖欠公寓管理机构约61,000新元，最后单位在2025年9月通过拍卖方式出售。

这个单位面积2325平方英尺，最终拍卖价约400万，比开拍价470万低了14.7%。

资料显示，原屋主是印尼公民。

根据新加坡的建筑维修与分层管理法令，如果屋主拖欠管理费和维修基金，MCST是有权通过强制出售单位来追回欠款的。

当然，强制出售不是第一步，而是最后手段。

一般情况下，管理机构会先发提醒、正式追讨信，甚至尝试和屋主沟通付款安排。只有在欠款长期没有解决，而且金额越来越大的情况下，MCST才会走到这一步。

过去一年，类似“拟出售通知”中列出的欠款金额，从大约9,450新元到55,798新元不等。

比如2026年2月20日刊登的一则通知显示，Joo Chiat一带Park Court有一名屋主拖欠55,798新元，包括未缴费用和累计利息。另一个在2026年3月24日刊登的通知则显示，Melville Park一名屋主拖欠约9,708新元。

不过，刊登通知并不代表单位一定会被卖掉。律师和物业管理顾问指出，很多案件在真正拍卖前就解决了。屋主可能会还清欠款、提出分期付款安排，或者贷款银行介入处理，避免单位真的被卖。

有律师表示，光是看到MCST正式启动强制出售程序，有时候已经足够让拖欠屋主认真处理欠款。因为一旦程序继续推进，屋主面对的就不只是欠钱问题，而是失去房产的风险。

在公寓和分层地契物业里，屋主也被称为subsidiary proprietor，简称SP。这个身份代表你拥有某个单位，同时也必须承担相应的管理费、维修基金和共同设施维护费用。

有处理MCST案件的律师透露，MCST通常会在欠款加利息超过20,000新元，或拖欠时间超过2年时，才比较可能考虑强制出售程序。

整个流程通常会先在年度大会或特别大会通过特别决议，决定启动出售程序。之后，MCST会在报章刊登拟出售通知，通知屋主如果不还钱，单位可能会被卖掉。

如果屋主在通知刊登后的6个星期内仍然没有缴清欠款，MCST就会委任估价师为单位估价，并委任拍卖师进行出售。律师也会准备拍卖相关文件和出售条件。

从刊登通知到MCST真正收到出售款项，通常需要4到5个月。

律师指出，最大挑战往往是联系不上屋主。 MCST和律师通常会反复尝试联系屋主，一直到最后一刻，都希望对方可以付款，避免单位被强制出售。

另一个问题是，很多这类单位无法让估价师或买家进入查看。也就是说，估价师可能只能根据外部资料、附近成交价和市场情况做所谓的“路边估价”。买家也可能无法实地看屋，只能根据二手资料和周边环境来判断是否值得出价。

这也会影响拍卖价格。因为买家不确定单位内部状况，也不一定知道单位是否有人居住，所以通常会把这些风险算进价格里。因此，强制出售单位的价格往往会比正常市场买卖更现实，也可能低过类似单位的成交价。

The Parkshore的案例就是如此。该单位最终以刚过400万新元售出，而同一座、同样面积的另一个单位，在2025年5月的成交价是484万新元。

物业管理人士表示，虽然拖欠管理费会导致强制出售，但这种情况在新加坡整体来说并不算普遍。多数公寓，任何时候拖欠费用的屋主通常少过5%。大多数人收到提醒或正式追讨信后，就会把欠款处理掉。