99年租赁房产是否值得投资？看专家怎么说

在新加坡，许多人普遍认为，房屋的价值与其剩余租赁期限息息相关。比如，一座年久的99年租赁公寓，随着租期的减少，市场价格通常会下跌。

然而，专家表示，现实中情况并不一定如此。市场状况和房产的地理位置属性对价格的影响也相当关键。

仲量联行研究部主管Wong Xian Yang指出，在市场繁荣的情况下，“租期减少带来的贬值效应可能会被忽视”。

Savills Singapore的研究与咨询执行董事Alan Cheong解释道：“从数学上讲，租期衰减并非直线，而是一个凸形曲线，开始时下跌缓慢，随着接近99年，衰减速度加快。”

这种衰减曲线在房地产界被称为“Bala曲线”。租赁衰减的速度在99年租期中的第70年后才开始加速。“因此，从纯理论的角度来看，集体出售的最佳时机是在租期第70年之前”。

Mogul.sg的首席研究官Nicholas Mak表示，从1995年到2006年，新加坡较老的非有地私人住宅的中位价格逐渐下降，这与租赁衰减表格的预期一致。

老公寓，高价格

然而，从2007年开始，Mak观察到这些房产的中位价格开始上升，证明外部市场力量，如经济和人口增长，以及整体通胀——对价格的影响比租期衰减更大。

根据OrangeTee的研究分析，在对15个老旧99年租赁公寓的研究中，过去十年中这些公寓的价格普遍上涨。OrangeTee集团的首席研究员兼策略师Christine Sun表示，这些公寓虽然相对较老，平均剩余租期约为50年，但大多数房产的价格都出现了两位数的百分比增长，尤其是在东部、东北部和西部地区。

例如：位于勿洛的Neptune Court中位价格在2024年跃升了近50%，达到了160万新元，当时该公寓剩余租期为49年，而在2014年，这一价格为110万新元。该公寓建于1975年。

在牛車水的珍珠坊(People’s Park Complex)，单位的剩余租期只有43年，中位价格从十年前的92万新元上升了17.4%，达到了今年的110万新元。

尽管如此，Sun指出，老旧私人住宅的价格增长速度通常比新房产慢。

根据政府数据，2024年20年以下的非有地租赁转售住宅的中位每平方英尺（psf）价格上涨了43.1%，达到了1,697新元/psf，而2018年这一价格为1,186新元/psf。

与此同时，20年以上的非有地转售住宅在同一时期价格上涨了42.7%，从915新元/psf升至1,306新元/psf。

Savills的Cheong指出，从2014年到2024年，商业时报研究的这15个公寓的价格表现不及市区重建局（URA）整体非有地房产价格指数。

“我们不能明确地说老旧租赁房产在整体市场表现上不如其他房产”。

首先，Cheong指出URA的指数受到新房推出的影响，而这些新房的售价通常高于二手房。

这些项目的平均年龄在38到41年之间，Cheong认为，这远低于租赁衰减表显示的70年极限，在此之后，价值将迅速下降。

另一原因是老旧租赁房产的需求和价格可能会因融资限制而下降。PropNex的研究与内容主管Wong Siew Ying指出，这些限制可能会减少潜在买家的数量。

不仅个人的中央公积金使用受到限制，银行也不太愿意为租期少于30年的房产提供房屋贷款。

市场观察者认为，这对银行而言可能没有商业意义，因为老旧房产可能存在保值难题或在特定价格范围内出售的难度。此外，如果发生贷款违约，银行可能不得不以抵押品出售的方式回收资金。

Huttons Asia的数据分析高级总监Lee Sze Teck指出，租赁衰减效应在45年以上的99年租赁房产中更为明显。

Lee表示，这些房产的价格增长往往停滞不前，房产价值大约为1,100新元/psf。

相比之下，五年以下的新房产价格增长最快，过去五年每平方英尺价格增加了624新元。6到20年的房产价格约为1,600新元/psf，价格增长为343到609新元/psf。21到45年的房产价格约为1,300新元/psf，价格增长为56到492新元/psf。

潜在的升值机会

尽管如此，一些老旧租赁房产仍可能有较大的升值潜力，尤其是具备集体出售潜力的房产。

例如：Lorong Chuan的Chuan Park公寓在2022年7月以8.9亿新元的价格售予Kingsford Group和MCC Land。这座公寓的99年租期始于1980年。

另一种选择是业主可以向新加坡土地管理局（SLA）申请延长租期，PropNex的Wong表示。

通常情况下，政府的政策是不续租，以便将土地重新分配给“不断变化的社会经济需求”，尽管SLA表示，有时会根据具体情况批准续租申请。

自2008年以来，SLA仅批准了28个住宅开发项目的续租申请，将其租期延长至99年。SLA表示，此举是为了“促进土地的重新开发”。

PropNex的Wong指出，续租的土地溢价也可能很高。“业主还需要考虑建筑的状况，因为随着建筑的老化，维护成本可能会大幅增加。”

老旧99年租赁房产是否值得购买？

那么，老旧的99年租赁房产是否是一笔“划算的交易”？专家表示，这取决于具体情况。

OrangeTee的Sun指出：“有些人购买老旧公寓是为了宽敞的居住空间，这在当今市场上往往稀缺，如果买家购买同等大小的新房，价格可能会非常高。”

对于投资者来说，Savills的Cheong指出，随着资本价值随时间下降，回报率应开始上升，以弥补租期到期后可能失去的全部资本。

“对于那些租期尚有多年剩余的房产，资本回报会被市场中不完美的交易噪音所掩盖，”他说。“但随着我们接近租期结束，这种回报会逐渐显现。”

Cushman & Wakefield的Wong表示，老旧租赁房产的可销售性很大程度上取决于市场状况。“在需求疲软的市场中，寻找短租期房产的买家可能会比较困难。”

OrangeTee的Sun指出，99年租赁房产的升值潜力将根据其属性和地理优势而有所不同。一些位置优越且受租客欢迎的老旧项目可能提供良好的收益，并且仍然具有较强的需求。

Mogul.sg的Mak提到丹戎巴葛的International Plaza作为一个例子。该项目于1976年竣工，目前剩余45年的租期。

从2018年到2024年上半年，International Plaza共完成了38笔转售交易，约占其210个单位的18%。

Mak表示，在International Plaza附近的“较年轻的可比公寓”交易量相似。2014年竣工的Altez（280个单位）在同期售出了42个单位，占总单位的15%；2017年竣工的V On Shenton（510个单位）售出了81个单位，占总单位的16%。