珍珠坊保留或重建？牛车水地标何去何从？

市区重建局（URA）已经完成对珍珠坊（People’s Park Complex）的结构调查，作为评估该地标性建筑是否适合保留的研究工作之一。

URA 保护规划部主任 Tan Huey Jiun 表示，这项研究主要是评估大楼的现有结构状况，并将作为当局决定是否保留珍珠坊，或与重建计划结合考量的依据。

珍珠坊是一栋 31 层高的分层地契大楼，底部是六层的商业区，上方则是 25 层的住宅楼。这栋建筑由新加坡先锋建筑师 William Lim、Tay Kheng Soon 和 Koh Seow Chuan 设计，并由 Design Partnership Architects（现为 DP Architects）建造，于 1973 年落成。

Tan 表示，珍珠坊是本区域最早的商住综合项目之一，并且在开幕时曾是新加坡最大的购物中心，也是本地第一个采用中庭（atrium）设计的购物商场。

保留与集体出售之争

珍珠坊曾在 2018 年以 13 亿新元的要价尝试进行集体出售，但因未能获得 80% 业主的同意而失败。 2023 年 3 月，业主再次尝试以相同的价格进行集体出售，但到了 11 月，URA 告知集体销售委员会，由于珍珠坊具有历史与建筑意义，正被评估是否需要被保留，使出售计划增添了不确定性。

目前，集体销售委员会正在等待 URA 的结构研究结果，并希望当局能提供保留建筑的奖励措施，例如：额外的建筑面积（GFA）奖励。

Tag Realty 业务发展总监 Anna Tan 3 月 3 日向《海峡时报》透露，委员会在获得明确的奖励措施后，将再度寻求业主同意进行集体出售。

珍珠坊总建筑面积为 57,946.81 平方米，位于 10,638.4 平方米的商业用地上，并拥有 5.6 的地积比率（gross plot ratio）。这块地是 1968 年 3 月 25 日开始计算的 99 年地契，至今已超过 50 年。

历史地标：珍珠坊的建筑与社会意义

珍珠坊所处的地段最早在 1967 年由政府推出招标，最终由玻璃商兼发展商 Ho Kok Cheong 竞标得手。

建筑与城市历史学家 Eunice Seng 在 2019 年出版的书籍中指出，珍珠坊的商店和百货公司集于一体，并提供冷气购物环境，使其成为牛车水的商业中心。她形容珍珠坊是新加坡第一个由私人拥有的公共空间，为当时刚开始享有经济自由的市民提供了购物体验。

珍珠坊的中庭设计也被视为建筑、人文和社会意义的体现。新加坡现代建筑保护组织 Docomomo Singapore 在 1 月 27 日向国家发展部和 URA 递交了一份 106 页的报告，建议如果珍珠坊被保留，应该保留哪些建筑特色，并提出如何增加建筑面积的可能性。

该组织认为，中庭不仅是建筑上的创新设计，更代表着这座建筑“人文与公民意识”的愿景，让不同阶层的人都能在这些开放空间里交流和聚集。

在 1970 年代，政府也充分利用珍珠坊的中庭空间，举办各种公众教育展览与全国性宣传活动，如道路安全与公共卫生展览。

保留 vs. 重建：发展商如何取舍？

对发展商而言，如何在保留建筑特色的同时，又能确保经济可行性，是一个关键问题。国际历史建筑与遗址理事会新加坡分会（ICOMOS Singapore）副会长 Yeo Kang Shua 博士 指出，发展激励措施是必要的，但如何设定合理的额外建筑面积，将影响珍珠坊未来的发展方向。

他说：“如果额外建筑面积太多，可能会破坏建筑的历史面貌；但如果太少，项目又缺乏经济吸引力。”

Docomomo Singapore 提出了三种增加建筑面积的方法，包括：

在珍珠坊后方的 Park Crescent 增建建筑面积，以减少对正面外观的视觉影响。
参考原始设计，增加额外的住宅楼层，同时维持商场的中庭设计。
在毗邻的 Lower Barracks 车库上建造新的建筑，增加空间但不影响现有结构。

除了物理上的改造，Docomomo Singapore 也建议珍珠坊未来的用途应符合其作为牛车水社交中心的角色。例如：可以将部分住宅区改为适合老年人的辅助生活公寓，以迎合该地区老龄化人口的需求。

URA：仍在评估阶段

对于 Docomomo Singapore 提出的建议，URA 的 Tan Huey Jiun 透露，当局正在评估这些方案的可行性，但目前无法提供进一步细节。

无论珍珠坊最终被保留或重建，这座建筑已然成为新加坡牛车水的重要文化象征。

随着 URA 研究结果的公布，珍珠坊的未来将逐步明朗。