新加坡转售公寓市场爆红！2024年卖家平均赚$27万

根据OrangeTee集团的数据，2024年转售市场（subsales）迎来爆发，越来越多有眼光的卖家趁着过去五年房价大涨，把还没建好的公寓转手卖出，每套单位平均赚了大约27万新币。

一般来说，公寓项目需要3到4年才能完工。不过，疫情期间建筑业遭遇延误，导致一些项目拖得更久。所以很多投资者选择提前转售。 2024年，转售交易占了非有地私宅总交易量的6.6%，共计1306宗，而2020年只有178宗。

不过分析师指出，这个数量还远低于2007年创下的纪录 – 当年共有4863宗转售，是自1996年有记录以来的最高。

按地区划分，2024年的转售交易中，57.8%（755宗）来自郊区项目，38.4%（502宗）位于市区边缘，只有3.8%（49宗）是核心中央区的豪宅项目。

十大热卖转售项目包括位于Hougang的The Florence Residences（159宗）、Clementi的Parc Clematis（133宗）、Serangoon的Affinity（120宗），以及Aljunied的Penrose（100宗）。

OrangeTee分析了2019年至2024年之间的新公寓买入记录，再比对对应的转售记录，计算每个单位的毛利（不包括印花税、律师费和贷款利息等成本）。

在这段时间内，99.3%的转售交易（共2361宗中的2344宗）是有赚的，只有17宗亏钱，平均每宗亏大约9万元。

根据现行规则，若在买入后超过三年再转售，卖家可避免缴交最高达12%的卖方印花税（SSD）。

最赚钱的转售交易来自核心区的豪华项目Boulevard 88。有三套近2800平方英尺的永久地契单位，持有3到4年后出售，卖家分别赚了$310万到$390万。其中最夸张的一套在2019年3月以$1010万买入，2023年4月以$1400万售出，净赚$390万。

相对地，亏最多的是市区边缘项目Riviere和Sky Everton，分别亏了$297,600和$132,000。郊区项目Seaside Residences也有一宗转售亏了$120,000，卖家在购入一年后就急着卖出。 OrangeTee的研究主管Christine Sun表示，这些亏钱的卖家可能是财务上出了问题，或急需现金。

虽然有亏钱案例，但大多数转售交易仍然是赚钱的，尤其是持有期较短的交易越来越多，因为2024年私宅价格似乎已达高峰。根据市区重建局（URA）数据，2020到2024年间，私宅价格指数上升了33.4%。

Cushman & Wakefield的研究主管Wong Xian Yang表示，一些卖家为了避免租房麻烦，选择趁高价出手，落袋为安。他们的数据显示，2024年持有期不超过五年的非有地私宅转售交易共3750宗，相比2020年（1010宗）大增。

这类交易在整个有历史购买记录的二手市场中所占比例，也从2020年的23.9%升到2024年的34.8%。

中位盈利方面，2024年是$290,000，高于2023年的$246,000，更是2020年$114,125的两倍多。

展望2025年，短持期（五年或以下）转售预计仍将占有显着份额，因为越来越多业主想趁早变现，尤其在当前全球经济不稳定的环境下。

不过，ERA Singapore的执行董事Eugene Lim指出，转售交易未来几年可能会逐步减少，因为新私宅预计将在2028年前逐步恢复正常完工量。

2023年新私宅完工量（不含执行共管公寓）达19,968套，是2016年以来最多。 2024年则有8460套完工，2025年预计将再降至5846套。