新加坡机场区建筑限高放宽！附近地段潜力大爆发
从今年八月开始，机场附近建筑可以盖更高了！
专家说：重建潜力大爆发，屋主可能会借此赚一大笔。
新加坡政府最近在检讨机场和空军基地周边的建筑高度限制，而这个看似技术性的调整，其实可能会对房地产市场带来巨大影响。
专家表示，一旦放宽这些限制，周围地段的建筑将可能盖得更高、楼面面积（GFA）也会显着增加，这不只是开发商的好消息，屋主也可能因此受益，尤其是那些老旧公寓和商业大厦的业主。
可以盖多高？
CBRE新加坡及东南亚研究主管Tricia Song透露，如果新限制落实，住家建筑最多可以高出15层，商用和工业建筑则可增加最多9层楼。
这也意味着，在现有限高条件下，加高15层大概可以让总楼面面积增加100%到200%，同样一块地，可以盖更多单位，也就是“赚更多”。
她也说：“新加坡地少人多，往上盖绝对是提升可居住空间最快、最有效率的方法之一。”
Savills Singapore的执行董事Alan Cheong也表示，这项检讨很值得欢迎，因为它可能允许这些地段的地积比（plot ratio）上调，从而提高土地利用率和价值。
哪些地区会受到影响？
这次由国际民航组织（ICAO）和新加坡民航局（CAAS）主导的检讨，将从8月起正式生效，涵盖新加坡两大机场——Changi 和 Seletar，以及多个空军基地，如Paya Lebar、Sembawang、Changi和Tengah。
靠近Changi Airport的住宅区包括Pasir Ris、Tampines、Simei、Bedok、Eunos和East Coast Park；Seletar Airport附近则有Seletar、Yishun、Ang Mo Kio和Yio Chu Kang。
其中像Paya Lebar这类区域的老旧商业建筑，过去受到限高影响，可能无法好好利用地段优势。这次一放宽，可能就有重建或转换用途的机会了。
不过，目前当局还没公布具体细节。
限高怎么定的？
To70 Aviation Consulting的Lim Boon Chai解释，建筑能盖多高，要看距离跑道和导航设备多远。
例如：Pasir Ris 和 Punggol / Sengkang一带的住家一般只能盖到14到16层（楼高约2.5m到2.8m每层）；但像Clementi 和 Queenstown那种较远离机场的地方，可以盖到超过40层，甚至CBD区域的建筑可高达305米。
早在2019年，国家发展部下属的“宜居城市中心”就指出Tampines的建筑高限制在12到14层。
这些航空限高，也会影响一个地段能盖什么样的房子，甚至影响价格。
可能带动市场？
分析师认为，这波放宽限高政策，有可能推高现有房产的价值，尤其是那些潜在要卖给发展商集体重建的屋主。
Tricia Song就说，如果一块地可以盖出更多楼面，自然比在市场上二手卖房更有吸引力。发展商也愿意出更高的价格买地，尤其是看准重建潜力。
她也补充，去年（2024年）集体出售市场表现低迷，32个推出的项目中只有4个成功成交，远少于2023年。比如Pasir Ris的Elias Green公寓在今年4月就以S$928百万的指导价招标，但最终没人出价。
这个项目目前是16层楼高，地积比只有1.4，当时报价是每平方英尺地积比价为S$1,355，包含10%的额外楼面和S$150.8百万的地价改善费（LBC），并申请把地积比从1.4提高到1.8。
该项目的代表Tay Liam Hiap表示，如果这波放宽限高政策落实，Urban Redevelopment Authority（URA）可能会更倾向批准这个申请。
Savills的Cheong认为，机场附近的新项目或转售单位都有机会涨价，“买家会看到未来发展潜力，价格也会相对上调，发展商在投标时也会开出更高价码。”
Tricia Song也指出，通常楼层越高，单位价钱越高，尤其是景观无阻挡、噪音较少的单位，更受买家欢迎。
也不是所有地段都适用
Knight Frank的咨询主管Alice Tan提醒，虽然看起来前景很好，但要增加楼面面积，还得经过详细可行性研究。
有些私人地段本身开发潜力就很低，再加上当前LBC费率高，不一定适合提高地积比。
她也说，发展商要缴交LBC才能转换地段用途或加高建筑。
CBRE的Song进一步指出，地积比上调等于建筑密度提高，如果周边的交通和基础设施跟不上，问题也会跟着来。
JLL东南亚研究主管Chua Yang Liang也强调，开发能力提高后，还得同时考量LBC、建筑成本等财务因素。
CAAS则表示，接下来还会进一步研究这些新规对基础设施和城市规划的影响。
Cheong也补充，限高放宽未必对所有商业地段有利，比如目前非核心地段的办公室需求本来就不强，零售和餐饮业也面临挑战。
