新加坡房地产新规：买房前交资料？代理喊执行难！

地产业者面对“反洗钱”新规挑战，CEA 延期至年底落实。

面对产业界的反馈，新加坡房地产代理局（CEA）已决定延长产业代理商适应新“反洗钱”规则的时间，让他们有更多时间熟悉和调整。

原本这些更严格的“尽职调查”程序计划从今年7月1日起执行，主要是为了加强《房地产代理法》和附属法规《房地产代理（防止洗钱、扩散融资及恐怖主义融资）条例》的执行力。但在接获各方反馈后，CEA 宣布将执行期限延长至 2024年12月31日。

新规重点：不只查客户，还要查对方买家

以往，代理和公司只需对自己的客户进行尽职调查。但新规扩大了范围，即使不是自己客户，也要做调查。例如：如果代理代表卖家，就必须对直接买家（即使他没有请代理）做审查。

CEA 表示，这些变化是为了与金融行动特别工作组（FATF）的国际标准接轨。

新要求包括：

• 核实资金来源：无论是购买或租赁私人住宅，都必须核查资金来源；
• 识别最终实益拥有者：若涉及公司实体，需确认幕后真正买家；
• 记录要更完整：更详细地保存交易相关资料；

防范扩散融资：例如防止资金被用于制造大规模杀伤性武器等非法用途。

行业支持用意，但实际操作“卡关”

房地产公司普遍支持政策背后的初衷，但在实际执行过程中，面对了不少挑战，尤其是从非客户手中收集敏感信息时。

PropNex 的首席代理官 Eddie Lim 形容这种情况为“合规上的断层”，因为代理被法律要求向没有合约关系或义务的第三方索取文件。

举个例子，如果某买家不是 PropNex 的客户，就可能不愿配合交资料。而且客户本身也不受任何监管机构的强制力去配合代理的检查。

Lim 表示：“比如要求检查资金来源，或对信誉良好的房东做额外审查，这些在现实中真的很难执行。”

他也补充说，从当局宣布到实际要求执行，时间太突然，产业公司几乎没时间调整内部流程或培训员工。

PropNex 是新加坡最大的房地产中介公司，旗下有超过 13,700 名代理。他指出，小型公司可能面对更大压力。根据数据，截至 2025年1月1日，新加坡一共有 36,058 名注册地产代理。

一线代理：客户还没看房就要交资料？太难了！

ERA Singapore 的关键执行官 Eugene Lim 也指出，这些额外的检查程序可能会拖慢交易流程，甚至导致交易失败。

专做店屋买卖的 PropNex 代理 Richard Tan 说，执行新规确实很挑战。

“现在就算我只是代表卖家，我也必须收集买家的详细资料。但买方的代理可能会觉得这些信息很‘值钱’，不愿意分享。”

他还说：“我们甚至要客户在看房前，先填一份‘客户资料表’。但你想想看，看房前谁会愿意交出敏感资料还要签名？”

涉及公司交易时更麻烦

Huttons Asia 的 CEO Mark Yip 说，新规也让涉及企业交易的流程变复杂。

“现在就算是 CEO，要签租约或买卖合约，都必须向公司拿正式授权信。”

他表示，已经把这些实务上的问题反馈给 CEA，希望当局能尽快检讨。

一位不愿具名的代理说，新规若套用于本地大型上市房东身上就很不合理，因为这些公司的资料多数是公开透明的。

另一名代理说，有些资金来源文件（例如银行账单、投资组合、薪资单）实在太敏感，要求客户提供这些，可能会吓跑潜在买家。

CEA 回应：要守法，不配合的可视为可疑交易

CEA 发言人回应《海峡时报》询问时表示，这些新规是为了进一步强化新加坡对洗钱、恐怖主义融资和扩散融资的打击力，也参考了其他领域如律师和企业服务提供商的做法。

她表示，CEA 早在 2024 年就已与业者沟通相关修订内容，希望产业有准备。

对于代理反映的困难，CEA 强调代理应向客户解释，这是法律要求。

但她并未正面回应像是“是否需要对信誉良好的房东做审查”这样的细节问题。

她也指出，如果对方不愿提供资料，代理应判断是否有洗钱、扩散或恐怖主义融资的嫌疑，必要时应向当局提交“可疑交易报告”。

根据 CEA 指引，如果代理无法完成客户尽职调查，就不能继续该交易，也应终止现有的商业关系。

最终落实时间：2026年起全面强制执行

CEA 表示，从 2026年1月1日 起，所有交易都必须完全符合修订后的规定。

这次延期只适用于新条款，原有的基本“客户尽职调查”措施仍然生效。

今年4月，国会也修法，将洗钱违规的惩罚方式从“每起案件”改为“每个违反点都算一次”，以加强威慑力。

CEA 表示会在这段过渡期间考量实际操作上的挑战，继续与产业界合作，简化流程和成本，并提供进一步的指引和资源。

PropNex 的 Eddie Lim 总结说：“我们相信更有结构性的咨询流程，以及分阶段落实，对整个行业的有效执行会很关键。这样也能让制度的精神得以贯彻，同时不会对小型公司造成太大负担。”