UOB：新加坡房市仍火热，降温措施将继续维持！

UOB（大华银行）研究主管 Suan Teck Kin 表示：新加坡楼市的降温措施预计在可见的未来仍将维持不变，因为主要的需求推动因素依旧强劲，继续支撑本地住房市场。

他在近期10月举行的 Rics-Redas Conference 2025 上指出，新加坡的房地产价格指数与本地经济规模之间有着密切的关联。

他提到，新加坡私人房产市场在去年已经连续第八年录得增长，虽然整体的年度价格涨幅已趋缓。整体价格指数在2024年上涨了3.9%，低于2023年的6.8%、2022年的8.6%，以及2021年的10.6%。

不过，最近的季度数据显示出市场动能略有回升。根据市区重建局（URA）的最新初步估算，2025年第三季私人住宅价格上涨了1.2%，高于第二季的1%涨幅。

部分市场观察人士预计，今年全年价格涨幅可能会与2024年持平，甚至超越。

Suan 表示，随着经济成长，“房地产价格指数通常也会跟着上升”。不过他指出，政府推出一系列降温措施，正是为了控制房价上涨的速度，避免市场过热。

他提到，自从2013年实施“总债务偿还率框架（TDSR）”后，新房销售量骤减一半，降至12,847个单位，接近2008年金融危机时期的水平。

当时的规定要求，金融机构在发放房贷时，必须确保借款人的每月总债务支出不超过其月收入的60%。

到了2021年，TDSR门槛进一步收紧至55%，而在2022年，计算TDSR时采用的中期利率假设值也被调高。

接着在2023年，政府再度加强措施，将本地公民购买第二套房的额外买家印花税（ABSD）提高至20%，第三套及以上房产则提高至30%。

这一连串政策导致开发商的销售量在2023及2024年大幅下滑，每年仅售出约6,400个单位，是过去15年来的最低水平。房价涨势也放缓，价格指数在2024年仅上升3.9%，低于2023年的6.8%。

“如果撤除这些降温措施，房价可能会迅速飙升。这就是为什么这些政策在短期内不太可能被撤销。

他同时指出，还有其他基本需求因素继续支撑着楼市，例如居民收入增加（尽管预计2025年的增长将趋于稳定），以及家庭形成数量（包括结婚与离婚）。

新婚夫妻是住房需求的重要来源，因为大多数人在结婚后会购买或申请新房，无论是组屋还是私人住宅。另一方面，离婚个案也会形成新的家庭单位，从而创造额外的住房需求。

此外，新加坡家庭的财务实力也持续支撑房市。

他指出，大部分家庭资产以金融形式存在，如现金与公积金（CPF）存款，而股票、证券与保险仅占较小比例。

“新加坡是一个现金流非常强的社会……这些资金随时都可能流入任何有价值的资产，包括房地产。 ”

“也因此，这些降温措施并不容易被撤除。 ”

数据显示，在2025年前九个月，已有7,924套新私宅成功售出，超越2024全年总销量的6,626套。这个数字也高于2022年的7,099套与2023年的6,421套。

今年购屋需求依然强劲，从近期项目的销售表现可见一斑，如 Skye at Holland 与 LyndenWoods 的热卖情况。

位于 Holland Village 的 Skye at Holland 在10月11日的开盘周末售出99%的666个单位，平均每平方英尺售价为 S$2,953。而位于 Singapore Science Park 的 LyndenWoods 则在7月售出超过94%的单位，平均价格为 S$2,450 psf。

分析师已略微上调全年销售预测，大多数人预计开发商将在年底前售出至少 9,000个单位，创下近年新高。