MAS警告：新加坡家庭买房要小心，1%恐现金流断裂！

最近利率走低，确实让本地家庭贷款买房的成本变得更便宜。不过，金管局（Monetary Authority of Singapore，简称MAS）在最新11月发布的年度《金融稳定报告》中提醒：尽管利率有利，大家在做大额财务决定，尤其是买房方面，还是要保持谨慎。

MAS指出，在目前这种全球经济不确定性加剧的环境下，家庭不但要谨慎做出重大财务承诺，也要确保手上有足够的流动资金，以应对未来可能的经济波动。

房贷增加但风险仍在可控范围

MAS表示，虽然新加坡目前整体的房贷总额有所上升，但整体家庭部门的脆弱性依然偏低。因为家庭的金融资产增长速度比债务快。

金管局还进行了压力测试，假设家庭收入减少20%，而房贷利率上升100个基点（也就是1%）。测试结果显示，大多数家庭还是有能力应付收入下降或偿还更高贷款利息的情况。不过，约1%的家庭可能会出现现金流赤字，他们的储蓄不足以支撑六个月的开销。

在这些比较“危险”的家庭当中，大多是中年人，分布在两个群体：一个是收入较低、住在组屋的家庭，现金储备比较紧；另一个是中高收入者，但拥有大笔私人住宅贷款。

政府密切关注市场动态

MAS表示，政府会继续关注市场的发展动态，以确保本地私宅市场稳定又可持续。

根据报告，2025年头三季的私人住宅交易量比过去三年平均水平还高，尤其是新项目推出的销售表现强劲。转售市场方面也保持稳定。

2025年房价涨幅相对温和，头三季平均上涨了0.9%。

金管局认为，现行的宏观审慎措施和房地产市场调控，已经有效抑制了过度需求。此外，通过政府土地销售计划（Government Land Sales，GLS），也确保了私人住宅有充足供应。

收入增长跟得上贷款增长，信用风险低

虽然房贷总额增加，但MAS强调，整体家庭负债的风险仍然在控制范围内。

2025年第二季，家庭债务比2024年同期增加了6.1%，但金融资产增长更快，达8.5%。收入增长也跟得上，让家庭债务和可支配收入的比例保持在1.1。

这波债务增长主要来自以房产为抵押的房贷，和房市的交易活动回温息息相关。不过，由于收入增长稳定，加上房贷利率走低，家庭的偿债能力还是健康的。

过去一年，新加坡隔夜平均利率（SORA）下跌，很多不同收入层的借贷者成功转贷到利率更低的方案，也因此房贷与收入的比例有所下降。

2024年第二季以来，新贷的平均房贷利率下降了约90个基点（也就是0.9%）。金融机构发放的住房贷款质量也保持良好，不良贷款率在2025年第二季仅为0.3%。

家庭流动性风险低，信用卡债务也受控

MAS指出，新加坡家庭的流动性风险（指短期内无法应付日常开支的风险）目前也处于低位。因为现金和存款的增长速度，跟家庭短期负债的增长是相符的。

个人贷款与可支配收入的比率在过去一年维持在0.3，属低水平。

信用卡方面，MAS观察到，2025年第二季，信用卡“滚动余额”（就是未还清的款项）占个人可支配收入的比率升至2.5%，自2022年以来有上升趋势。

不过，大部分持卡人仍能按时还款，信用卡拖欠率依旧很低，仅为0.9%。