新加坡小型有地房子抢手，HDB和公寓屋主抢升级

在新加坡，越来越多HDB和公寓屋主开始看上新建、面积较小的有地住宅（landed property），即使这类房屋的供应在过去25年内几乎没有太大增长。

根据新加坡统计局的数据，有地住宅的供应从2000年的67,229间，预计将在2025年增至75,338间，只增加了12%。相比之下，私人公寓和单位数量在同一期间内翻了两倍多，从114,532间涨到375,612间，增幅高达228%。

在本地，那些建在接近市区重建局（URA）规定最小地段面积的住宅，就属于所谓的“小地段”有地住宅（smaller-lot landed homes）。例如：中间排排屋最小面积是约1,615平方英尺，半独立式住宅是约2,150平方英尺。许多新开发项目的面积都介于1,600至3,000平方英尺之间，业界一般称这类房屋为紧凑型有地住宅。

有地房子越做越小，其实不是因为供应停滞，而是因为地价飙升、建筑成本高、法规越来越严格，还有买家需求也在变化。房产专家表示，年轻家庭更看重实用的布局和比较容易负担的总价，而目前土地和建筑费上涨，使得建大房子后卖出价格太高，不容易找买家。

ERA Singapore的执行总监Eugene Lim就说，小型有地住宅让公寓屋主更容易“升级”，因为总价相对比较容易负担。他提到，目前的买家大致分成三类：第一类是这些年从公寓升值中获利、现在想套现来升级的人；第二类是家庭成员增多，需要更大空间的家庭；第三类是“有地梦”族群，他们一直以来都很想拥有一间有地房子，就算面积比较小也甘愿。

根据ERA的研究和市场情报团队的数据，近几年随着公寓价格节节上升，小地段有地房子的需求也跟着增加。 2020年只有17个新售出的、有地面积介于1,600至3,000平方英尺的单位，到了2024年，这个数字升到了74间。到了2025年头11个月，就已经有30间售出。

在前线的房产中介也观察到这种趋势。

OrangeTee的副分行董事Geryl Lim指出，疫情期间的2020和2021年后，有地住宅的需求明显上升。他发现，许多买家是30多岁到40出头的年轻父母，通常有一两个还在上学的小孩，不少人来自像Dawson和Bishan这样的组屋区或公寓升级过来的。

Geryl Lim说，这些买家普遍寻找价格大约在600万新币左右的房子。而且，近几年推出的小型有地项目反应都很好。像位于Meng Suan Road的Springleaf Collection项目，是个999年地契的群屋式有地住宅，总共10间五房或六房单位，从500多万起跳。根据ERA的数据显示，项目推出后三个月内就售出八成单位。

其他项目也一样受欢迎，比如2020年推出、99年地契的Parkwood Collection，一共有53个单位；还有2022年推出、永久地契的Belgravia Ace，有107个单位，这两个项目都已经全数售罄。

分析师表示，Springleaf Collection的热销说明小型有地住宅的魅力所在。而房地产私募基金Aurum Gravis，也计划在2026年3月推出Natura Collection项目（需获URA批准），该项目为永久地契，包括10间半独立式住宅，地段面积从2,200到2,500平方英尺不等，价格从700万起跳；另外还有一间独立式住宅，地段面积5,400平方英尺，售价约为1,100万。

Aurum Gravis的董事兼联合创办人Kieran Wee表示，从近期小型有地项目的价格表现来看，这个价格带是个甜蜜点。 Springleaf Collection就是个好例子，只要地点适中、价格不过高，升级者都很愿意出手。他也提到，年轻家庭偏好实用的空间设计和较低的维护成本。

对开发商来说，小型有地住宅也更划算。 Kieran Wee指出：“地价还在高位，建材和人工也涨价，再加上政府的管控更严格，要推出大面积的房子、而且价格又能被市场接受，确实越来越难。”

不过，虽然买家需求在变，整体有地房屋的供应还是受限，因为土地分区和用途受到严格限制。 Savills Singapore研究与咨询部的执行董事Alan Cheong就指出，政府已经很久没有出售99年地契的有地住宅用地了，而且目前的最小地段面积规定也限制了现有有地房屋如何重新划分。

ERA的Eugene Lim也补充说：“URA对每个有地住宅区都有详细的规划和管制条例。所以不是所有地段都能分割重建。

例如：如果一个地段原本是属于‘独立式住宅’区域，就不可以把它分割成‘半独立式’住宅。”

正是这些制度上的限制，反而让新推出的有地房产更抢手。他说，现在的买家都很实际，主要看三个条件：空间够不够、地契类型，以及地点是否方便。