RTS能救柔佛房市吗？ 6.1万套新公寓，谁来消化？

这次的新马RTS是否能撑起柔佛房市？上万套的公寓，新加坡国人能消化多少？

2026 – 2027年预计届时 Johor Bahru–Singapore Rapid Transit System（RTS） 将正式投入运营，跨境通勤的摩擦与时间成本有望大幅下降。

走向2031年 – 有大量目前正在规划或施工中的房地产项目，预计将在那一年前后陆续完工。

而夹在这两个关键时间点之间的，是一个极具冲击力的数字：61,000。

根据媒体以及商业周刊数据，这是市场对Johor Bahru高层住宅未来供应量的估算数字，也正是“供应过剩”警告的核心依据。

不过，另一边的租赁市场却呈现出不同的景象。多名租赁中介指出，目前出租吸纳率强劲、租金趋稳甚至走高，房东所需提供的优惠明显减少。这也让市场开始讨论：需求是否已在RTS启用前提前收紧。

有一派的观点认为，面对现有库存，新增供应仍属可控；另一派则押注，随着2027年RTS通车，需求将提前回暖，足以消化预计在2030至2031年集中完工的新项目。

担忧供应过剩

根据 Knight Frank Malaysia 的分析，未来供应规模不容小觑，可能对市场吸纳能力构成考验。

作为马来西亚南部房地产活动的核心城市，Johor Bahru 无疑站在聚光灯下。截至2025年第三季度，该市共有60,699套高层住宅单位正在开发中，占柔佛州未来高层住宅总供应量的约96%。

Knight Frank Johor Bahru分行董事兼主管 Lee Kun Thye 指出，市场正逐步进入一个更“正常化”的阶段。大流行后快速上涨的房价正在降温，买家行为也从以投机为主，转向更谨慎、理性的投资决策。

她补充，供应过剩风险、融资难度，以及长期资本价值的不确定性，仍是买家最关注的问题。

从价格来看，靠近RTS站点、位于Johor Bahru市中心的高层住宅项目，在推盘时往往可获得溢价，建筑面积每平方英尺价格超过RM1,000（约新币316元）。但这种上涨并非全面普及。

自大流行以来，Johor Bahru市区房价整体上涨约20%至30%；相比之下，Iskandar等其他地区的高层住宅价格表现相对平淡，仅有有地住宅显示出更明显的韧性。

从生活型需求重新看市场

来自 Alpha Marketing 的董事 Ryan Khoo 则持不同看法。他认为，市场并非供应过剩，而是被误读了。

在他看来，目前很难简单判断是供过于求还是供不应求。真正的需求跃升，可能出现在2027年RTS启用后，当跨境通勤成本明显下降。

而未来一至两年内推出的新项目，大多将在2030至2031年完成，这段时间反而可能成为市场的“稳定期”。

董事认为，问题出在市场分析过度依赖投资指标，如租金回报率和资本增值，却忽略了两个关键的生活型买家群体：

一是长期在新加坡工作的马来西亚人，已无法无限期承担新加坡高昂的租金；二是寻求便利生活与永久产权资产的新加坡退休人士。

此外，也有长期投资者提前布局，将房地产视为RTS通车前的对冲资产。

目前许多买家购房的主要目的并非短期获利，而是自住或退休规划，这对Johor市场来说反而是一种健康的需求结构。