红山5房式组屋卖164.8万新高，为何越来越贵？

位于中峇鲁（Tiong Bahru View）的一间 5 房式组屋，最近刚刚以 164.8万新元成交，直接刷新红山（Bukit Merah）5 房式转售组屋的最高成交纪录。

换句话说，这不只是单一高价成交而已，也再次把大家的目光拉回这个近几年不断涨价的组屋区。

这间单位位于（Boon Tiong Road）第 9A 座，面积约 1206 平方英尺，楼层介于 25 楼到 27 楼之间，折合尺价约 1367新元。这个价位也正式超越之前红山 5 房式转售组屋的纪录。

原本的旧纪录同样来自隔壁的第 9B 座，那间面积一样是 1206 平方英尺，不过楼层更高，位于 34 楼到 36 楼之间，在 2024 年 6 月以 158.8万新元成交，尺价约 1317新元。

其实，中峇鲁景这几年的走势一直都很猛。

自从这里的单位在 2020 年陆续过了最低居住年限（MOP）之后，整个项目就开始不断出现高价转售交易。这个组屋项目涵盖 3 房式到 5 房式单位，而它本身也是选择性整体重建计划（Sers）的一部分，主要是用来安置原本红山景第 110、111、113 和 114 座受影响居民的新单位。

也因为是 Sers 安置项目，这里的组屋虽然坐落在成熟市镇，但屋契却相对“年轻”。这批单位的租赁年期从 2016 年开始计算，也就是说，相比很多市区边缘的成熟组屋区，这里的剩余屋契明显更长。对买家来说，这一点真的很关键，尤其是如果日后还想再转售，屋契长短往往直接影响价格表现。

单看第 9A 座，过去 1 年的 5 房式成交价差距就已经很明显。 2025 年 4 月，一间位于 1 楼到 3 楼之间的单位成交价是 126万新元，尺价约 1045新元；到了 2025 年 9 月，同一座 31 楼到 33 楼之间的单位，成交价已经去到 158万新元，尺价约 1310新元。至于这次创纪录的单位，楼层在 25 楼到 27 楼之间，而同样楼层区间的单位，其实早在 2025 年 8 月也曾卖到 153万新元，尺价约 1267新元。

隔壁第 9B 座的表现同样不差。 2025 年 7 月，一间位于 19 楼到 21 楼之间的 5 房式单位卖出 157万新元，尺价约 1300新元；2025 年 5 月，10 楼到 12 楼之间的一间单位则以 144万新元成交，尺价约 1192新元。可以看得出，同一区不同座数、不同楼层，价格虽然有高有低，但整体都稳稳站在很高的水平。

除了 5 房式单位，中峇鲁景另外两座，也就是第 10A 和 10B 座，主要是 3 房式和 4 房式单位。第 10A 座的 4 房式面积大约 990 平方英尺，最高成交价达到 124万新元，尺价约 1253新元；第 10B 座的 4 房式稍微小一点，大约 936 平方英尺，但最高也卖到 123万新元，尺价约 1314新元。至于 3 房式单位，这里最高成交价也已经冲到 91万新元。换句话说，不只是 5 房式在涨，整个屋苑的价格都很有支撑。

那中峇鲁景到底为什么能卖这么高？

其中一个很大的原因，就是它隔壁有一个很好的“对照组” – （Boon Tiong Arcadia）。这两个项目位置几乎一样，都是在第 3 邮区，同样靠近中峇鲁地铁站（Tiong Bahru MRT）和合乐地铁站（Havelock MRT），交通条件差不多，生活机能也差不多。

不过，Boon Tiong Arcadia的屋契年期明显更早，分别从 2001 年和 2005 年开始，比中峇鲁景的 2016 年早了大约 10 到 15 年。即使如此，Boon Tiong Arcadia的 5 房式单位其实也已经普遍卖破百万新元，表现并不弱。到目前为止，那边最高纪录是一间位于 16 楼到 18 楼之间的 5 房式单位，在 2025 年 11 月以 138万新元成交，尺价约 1111新元。其他同类单位的成交价，大致也落在 120万到 135万新元之间。

但如果把两边的成交数据摆在一起看，价格差距还是很明显，而这个差距很大程度上就是来自剩余屋契。现在买一间中峇鲁景的 5 房式单位，买家大概还能拿到 88 到 89 年的剩余租期；相比之下，Boon Tiong Arcadia只剩大约 74 到 79 年。对很多买家来说，尤其是想兼顾自住和未来转售价值的人，这个差别绝对不是小事。

当然，地点本身也是中峇鲁景能一直吸引买家的另一个重点。这里属于市区边缘地段，离市中心不算远，出入却很方便。中峇鲁地铁站和地铁站都在附近，而且两站都只距离欧南园地铁转换站（Outram Park MRT）1 站。欧南园本身又是东西线、东北线和汤申 – 东海岸线的转换站，不管是往市区、乌节、港湾，还是其他主要地点，交通都相当顺。

生活配套方面，这里步行距离内就有中峇鲁广场（Tiong Bahru Plaza），里面有超市，也有不少餐饮选择，日常采买和吃饭都方便。对很多家庭型买家来说，这种“离市区近、交通方便、生活配套成熟”的条件，本来就很吃香。

还有一个现实原因不能忽略，那就是现在想在靠近市区的位置买到新的大户型组屋，其实没有那么容易。近几年建屋发展局（HDB）推出的预购组屋（BTO），整体供应越来越偏向小户型，4 房式单位通常占了大多数。至于 5 房式单位，就算有，也多数集中在离市中心比较远的非成熟市镇。

这就让很多想要“大空间 + 交通方便 + 剩余屋契还长一点”的买家，选择变得很少。尤其是家庭人口比较多，或者原本就住惯大单位的人，他们往往不太愿意为了预算去迁就太小的空间。结果就是，这类位于市区边缘、条件又不错的 5 房式转售组屋，市场需求一直都很稳。

也因为这样，中峇鲁景即使在整体组屋转售量起伏不定的时候，需求依然没有明显转弱。再加上这里本来就没有太多新单位会流入转售市场，每一次成交几乎都会被买家和市场拿来认真比较。以目前的趋势来看，这类项目接下来应该还是会继续受到关注，价格也很可能维持在高位。