2026年组屋行情预测：供应暴增、需求降温

新加坡公共组屋转售市场预计将在 2026 年维持温和涨幅，主要因为供应增加、需求降温，整体价格将受到压制。

分析师预计，组屋转售价在经历 2025 年明显放缓后，明年可能会上涨 1% 至 5% 之间。

2025 年首九个月，转售价上涨 2.9%；相比之下，2024 年大幅上涨 9.7%，而 2023 年则涨 4.9%。

虽然大环境趋缓，但百万组屋交易仍持续走高。尽管这些交易只占整体转售市场的一小部分，但随着抢手项目陆续进入二手市场，相关成交仍会继续上升。

根据 Realion（OrangeTee & ETC）首席研究员 Christine Sun 的分析，组屋价格在 2025 年第三季仅上涨 0.4%，是五年来最慢的季度增幅。今年前九个月涨幅为 2.9%，低于 2024 年同期的 6.9% 和 2023 年同期的 3.8%。

她指出，市场需求部分被吸引至 BTO（建屋局预购组屋）项目。 2025 年三次 BTO 与余屋销售（SBF）一共推出超过 30,000 个新单位，共吸引约 100,000 名申请者，是三年来最高数字（2023 年 80,000 人、2024 年 82,000 人）。

Huttons Asia 数据分析资深总监 Lee Sze Teck 表示，2021 至 2025 年间，HDB 推出 102,433 个 BTO 单位，平均每年 20,487 个；其中将近 28% 的 2025 年单位等待时间不超过三年。

这一波供应规模和 2011 至 2014 年（共推出 100,174 个单位）相似。他补充说，“当年 BTO 供应大增后，转售价从 2013 到 2019 年逐步放缓。现在我们也看到 2025 年第四季开始有类似趋势，转售价增速出现降温迹象。”

十年来最低 MOP 数量

转售市场今年也出现过去十年来最低的“达到最低居住年限（MOP）”单位数量，仅约 8,000 个，比去年的 11,952 个明显减少。 Lee 指出，MOP 单位减少意味着较少新单位进入市场，导致转售价涨幅较小，因为较新单位通常对 HDB 转售价格指数影响较大。

此外，政策调整也缓解了转售需求。自 2024 年 10 月起，单身人士可在全岛申请两房式 Flexi BTO，若与父母同住或住在附近还能获得优先权；第二次购屋家庭的配额也提高了 5 个百分点。

综合以上因素，分析师预计 2025 年整体转售价将上涨 3% 至 4.5%。

成熟区持续跑赢非成熟区

截至 2025 年 11 月 24 日，成熟区的平均转售价为 703,563 新元，同比上涨 7%；非成熟区平均为 615,696 新元，同比上涨 5%，根据 PropNex 数据。

不过，PropNex CEO Kelvin Fong 指出，非成熟区价格近年来已逐步追赶。过去几年，两者的价差已缩小至十多个百分点，而 2018 年是 24%，2017 年是 22%。

ERA Singapore 执行总监 Eugene Lim 说，较新组屋推动价格增长。 2025 年前九个月，房龄 15 年以内单位上涨 4.3%，16 至 25 年单位上涨 6.2%。

较旧组屋涨幅较小，因为买家担心地契缩短价值减少，加上政府已停止“选择性整体重建计划（SERS）”。这些不确定性令买家更谨慎，也让价格更具阻力。

百万组屋的状况

整体市场降温之际，百万组屋成交量仍持续攀升。

根据 SRX 与 99.co 的快报，仅 2025 年 11 月就有 120 套超过 100 万新元的成交，比 10 月的 87 套增加不少。

Fong 表示，这类单位通常位于市区边缘位置、交通便利、地契较新，且相比同区私人公寓更具价格优势。

例如在 Bukit Merah，100 至 119 平方米的百万组屋平均售价约 120 万新元；而同等大小的新公寓平均 340 万新元、转售公寓则约 230 万新元。

Huttons 的 Lee 预期，2025 年百万组屋将达到 1,550 宗，比 2024 年增加近五成。其中 32% 是位于市中心、房龄不到 10 年，且刚达到 MOP 的单位。

他指出，中央区新 BTO 单位没有转售限制，因此需求强劲，也为市场形成新的价格基准，进一步推动价格预期。

不过，他也表示，百万组屋的平均价格似乎已进入平台期。预计 2025 年平均价格为 114 万新元，与 2024 年的 112 万相差不大。 “相比 2024 年创下多个纪录高价，2025 年创纪录数量较少，反映买家出现一定程度的价格阻力。”

ERA 的 Lim 指出，百万组屋仍只占市场少数，2025 年前十个月仅占 6%。同期，价位落在 75 万至 100 万的占 20.6%，超过 70% 的成交价低于 75 万。

BTO“彩票效应”依然强劲

Huttons 的 Lee 表示，并不是所有刚达到 MOP 的单位都会卖到百万，但大多数都能赚取可观收益。 “几乎所有 BTO 业主都能获得可观资本增值。非成熟区的单位甚至可以卖出 HDB 原价的两倍。”

位于中央区的 Kallang/Whampoa、Toa Payoh、Queenstown 都是热点。例如 Kallang/Whampoa 的 St George’s Towers，截至 11 月 24 日，已有 33 个四房单位以至少 100 万新元出售，平均售价约 112 万新元。其 BTO 原价仅 459,000 至 574,000 新元，卖家可能赚取约 60 万新元。

过去著名高价项目也支撑了市场预期。

The Pinnacle @ Duxton 是 2015 年首个成交超过百万的 BTO 项目。随后业主把该价格当成基准，形成连锁效应，让预期不断升高。

Fong 说，这种“彩票效应”也影响买家的抢购心理。部分地段优越的 BTO 项目申请量暴增，就是因为买家期待未来转售获得大笔收益。

这也提高卖家的定价，买家则会担心负担能力。 “因为近期成交价会影响估值，所以彩票效应也可能带动附近其他转售单位的价格。”

为控制这种效应，政府推出更严格的 Plus 与 Prime 项目转售限制，包括 10 年 MOP 与补贴回收机制。

虽然这些政策有助抑制转售价，但 ERA 的 Lim 指出，当首批 Plus 与 Prime 单位达到 MOP 时，因单位稀缺又地段优越，在需求旺盛的情况下仍可能维持高 COV（现金溢价）与高转售价。

Fong 认为，这些政策能降低但无法完全消除彩票效应，是否会被削弱还取决于市场状况。 10 年 MOP 也可能造成需求累积，进一步支撑价格。

未来热点

Sun 表示，2026 年达到 MOP 的单位将增加至 13,484 个，是今年的两倍以上；2027 年将达到 18,939 个，2028 年更达 21,393 个。三年总数近 54,000 套，远高于 2023 至 2025 年的估计 34,000 套。

其中 2026 年将有超过 8,100 个成熟区单位达到 MOP，是十年来最多，占所有 MOP 单位的 60%。这些区域预计将出现更多高价交易。

ERA 的 Lim 指出，2026 年 MOP 单位最多的城镇包括 Punggol（3,222）、Queenstown（2,405）以及 Toa Payoh（2,133）。这些热门区域因需求强劲，百万组屋交易可能继续增加。

另一方面，新单位竞争也将加剧。 Sun 指出，近三年来 BTO 与余屋申请显着上升，自 2021 年以来已有超过 30,000 个 Plus 与 Prime 单位推出，未来还会在 Mount Pleasant、Greater Southern Waterfront、Bayshore 等黄金地段增加供应，可能分散原本对市中心转售单位的需求。

Sun 说，政策变化也可能进一步重塑买盘。政府正在考虑调高 BTO 收入顶限，可能从夫妻与家庭的 14,000 新元提高至 16,000 新元，单身人士从 7,000 提高至 8,000 新元。

若落实，将扩大 BTO 资格范围，让高收入家庭有能力购买更大、价格更高的新单位，从而减少对大型转售单位的需求。