后港4房公寓单位卖$280万！屋主大赚$185万

Kovan Melody 4房单位以$280万成交！屋主大赚$185万，这算不算好？

Kovan Melody 是位于后港的公寓项目，项目在2004年完成。

Kovan Melody 一个面积1,518平方英尺的4房单位，最近以$280万成交，折合每平方英尺$1,845。这笔交易让卖家赚取了高达$185万的利润，也刷新了该项目至今最高盈利纪录。

这个单位位于 Block 35 的16楼，卖家最早是在2005年以大约$946,300买入，当时折合每平方英尺$623。今年3月转手卖出后，等于为卖家带来约5.4%的年度化资本增值回报。

这笔交易到底对买家和卖家来说算不算划算？来从价格、估值、租金回报、户型和地点几个角度来看。

价格略高于估值，但仍符合近期成交水平

根据 EdgeProp 估算的公平价值，这个单位的估值大约是$276万，而实际成交价为$280万，等于比估值高出约1.4%。换句话说，虽然买家不是捡到便宜，但价格也没有明显偏离近期市场成交水平。

同样在今年3月，一个更大的1,690平方英尺单位，以$273.8万成交，折合每平方英尺$1,620。去年底，另一个1,292平方英尺单位也以$233万成交，折合每平方英尺$1,804。

从这些交易来看，这次1,518平方英尺单位的成交价，基本上还是符合 Kovan Melody 内部较大面积、高楼层单位的价格走势。

项目内价格偏高，也高过第19区平均水平

这次成交价为每平方英尺$1,845，比 Kovan Melody 项目平均每平方英尺$1,748高出大约5.5%。

如果拿来和第19区类似 leasehold 公寓平均价格相比，差距就更明显。第19区类似公寓平均价格约为每平方英尺$1,532，而这个单位的成交价高出大约20.4%。

这也说明，虽然这个价格在 Kovan Melody 项目本身还算有支撑，但如果放到整个区域市场来看，就属于比较突出的高价成交。

租金方面，如果以每月大约$6,700的预估租金计算，这个单位的租金回报率约为2.9%，和项目整体平均租金回报率差不多。

大面积实用户型，适合自住买家

这个4房单位面积达到1,518平方英尺，户型配置相当完整，包括干湿厨房、utility/helper’s room，以及独立的 family area。这样的设计在现在的新公寓项目中已经越来越少见。

整个户型把生活区、私人空间和家务服务区域分得比较清楚。客厅和饭厅空间宽敞，并连接阳台；卧室则安排在较里面的位置，隐私感比较好。 4间卧室的面积也都算实用，不会太局促。

相比之下，现在很多新项目的4房单位，面积通常大约介于1,100平方英尺到1,300平方英尺之间，房间会比较紧凑，厨房也多是开放式设计，utility space 也比较有限。

Kovan Melody 这个单位还保留了独立 family area 和完整 wet kitchen，反映出早期公寓设计更重视居住舒适度，而不是一味追求空间效率最大化。

地点优势依然支撑买家需求

Kovan Melody 是 leasehold 公寓项目，于2006年完成。整个项目共有778个单位，包括148个2房单位、518个3房单位，以及112个4房单位。

项目位于 Upper Serangoon Road 沿线，步行不远就能到 North-East Line 的 Kovan MRT Station。住户可以直接连接到 Serangoon MRT Station、Dhoby Ghaut MRT Station 和 Outram Park MRT Station，交通方面算是相当方便。

除了 MRT 便利，这个项目也坐落在成熟住宅区内。

附近步行范围内有不少生活配套，包括 Heartland Mall Kovan、Upper Serangoon Shopping Centre，以及 The Promenade @ Pelikat 一带的生活商业区。日常买东西、吃饭、超市、生活便利设施都不缺。

Kovan 和 Upper Serangoon 一带也一直是很多人熟悉的美食区，附近有不少餐饮选择，也有一些营业到比较晚的吃饭地点，对喜欢外食的居民来说很方便。

对家庭买家来说，Kovan Melody 附近也有几所小学。项目位于 Xinghua Primary School 和 Paya Lebar Methodist Girls’ School (Primary) 等学校的1公里范围内，这对有小孩上学的自住买家来说，可能也会增加吸引力。

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