新加坡准证门槛提高！会影响房价吗？ AI可能成最大推动力
外国人工作准证薪资门槛提高不会打击房市，但是新加坡AI战略反而可能推高私宅价格。
2026年财政预算案（Budget 2026）是否为新加坡房地产市场带来坏消息？
虽然政府这次并没有推出新的房地产降温措施，房产税也没有提高，但部分市场观察人士认为，政府宣布提高 Employment Pass（EP）和 S Pass 的最低薪资门槛，可能会影响租房需求。如果企业因成本上升而减少聘请外国员工，租房市场可能受到冲击。
根据新预算案，从2027年1月起，新EP申请者的最低薪资门槛将从5600新元提高至6000新元。而在在金融行业，最低薪资门槛则从6200新元提高至6600新元。
与此同时，新S Pass申请者的最低薪资门槛也将从3300新元提高至3600新元，而金融行业则从3800新元提高至4000新元。
对于较年长的EP和S Pass持有者，他们的薪资门槛也会同步提高，并将在2028年更新准证时生效。
根据新加坡人力部（Ministry of Manpower）数据，截至2025年6月，新加坡共有201200名EP持有者，以及177600名S Pass持有者。
部分市场人士担心，如果薪资门槛提高导致企业减少聘请外国人，可能会削弱组屋（HDB）和大众公寓的租房需求。一旦租金走弱，房价也可能受到连带影响。
不过，从整体来看，这次提高薪资门槛对租房需求的影响预计将非常有限，甚至从长期来看，Budget 2026可能对住宅房地产市场是一个利好消息。
租房需求来源多元，不仅仅依赖工作准证持有者
首先，新加坡的租房需求来源非常多元：
例如：许多外国学生来新加坡留学。新加坡交通便利、环境安全，同时拥有全球排名靠前的大学。如果未来有更多国际学生选择来新加坡，这将进一步推动租房需求。
另外，新加坡作为亚洲财富管理中心的地位不断提升，吸引许多亚洲富裕人士移居新加坡。
对于尚未取得公民或永久居民（PR）身份的外国人来说，他们通常会选择租房，尤其是在高端住宅市场。因为非PR外国人购买房产时，需要支付远高于新加坡公民或PR的额外买家印花税（ABSD），租房成为更合理选择。
不仅如此，本地人本身也是重要租客来源。例如：
- 等待新房完工期间
- 从海外返回新加坡工作
- 房屋装修期间暂时搬出
- 为了让孩子进入热门小学而搬家
这些情况都会带来稳定租房需求。
新加坡仍然积极吸引全球人才
其次，新加坡仍然致力于吸引全球人才。
外国专业人才可以帮助企业成长、带来技术与知识转移，并创造更多就业机会给本地人。
随着新加坡经济转型，越来越多高附加价值产业出现，市场对于高技能、高收入外国人才的需求将持续存在。
同时，新加坡生活成本较高，外国人通常只有在薪资具有竞争力时，才会选择来新加坡工作。
换句话说，即使政府没有提高薪资门槛，外国劳动力结构本身也会逐渐转向高技能、高收入群体。
此外，EP和S Pass薪资门槛过去也曾多次上调，因此企业不会对这次调整感到意外。
对于需要专业外国人才的企业来说，即使薪资门槛提高，仍然会继续聘请外国员工以推动业务增长。
本地人就业前景改善，有助提升购房信心
第三，提高外国人聘用成本，可能促使企业更加重视本地人才，包括：
- 提高本地员工薪资
- 提供更好福利
- 投资培训本地人才
当政府严格控制EP和S Pass发放时，本地人的就业稳定性和职业前景也会提升。
这将增强本地人的信心，使他们更愿意：
- 升级房屋
- 购买私宅
- 承担长期房贷
Budget 2026也推出多项措施支持新加坡人终身学习和技能提升。
政府一方面继续吸引外国人才，同时确保本地人仍是劳动力核心，这将帮助新加坡人更有信心面对未来变化。
当本地人对未来有信心时，将直接带动私宅和转售组屋市场需求。
AI发展战略或成为房地产最大推动力
从更长期来看，新加坡推动人工智能（AI）的战略，才是房地产市场真正值得关注的关键因素。
AI可以帮助新加坡克服多个结构性挑战，例如：
- 自然资源有限
- 人口快速老龄化
- 劳动力短缺
新加坡希望成为全球AI中心，让企业和研究人员能够：
- 开发AI技术
- 测试AI解决方案
- 推动AI商业化应用
目前，Google和Microsoft等公司已经在新加坡设立AI中心。
未来预计会有更多企业在新加坡设立AI相关业务，并增加投资。
AI人拿的高！敢敢喊、敢敢租….。
政府也将成立新的国家人工智能委员会（National AI Council），由总理兼财政部长 Lawrence Wong 担任主席，负责推动国家AI发展战略。
AI可能提高高收入群体收入，从而推动私宅需求
AI确实可能带来一些挑战，例如：
- 减少部分白领工作
- 影响毕业生就业机会
- 如果没有稳定工作，买房自然更加困难。
但另一方面，AI也可能提升高端人才收入。
私宅市场主要买家本来就是高收入群体。
如果新加坡成功成为AI中心，将吸引更多全球顶尖人才来到新加坡。
这将带来：
- 更强的购房需求
- 更强的租房需求
- 从而支撑私宅价格长期上涨。
EP和S Pass薪资提高影响有限，AI或成为房地产最大利好
虽然EP和S Pass最低薪资门槛提高，可能对部分租房需求产生轻微影响，但整体影响预计有限。
新加坡仍然会继续吸引全球人才，租房需求来源依然稳固。
更重要的是，新加坡推动AI发展的战略，可能在未来成为房地产市场的重要推动力。
随着AI带来更多高收入人才，新加坡私宅市场长期前景依然看好。
