新加坡老旧公寓越来越难养，维修基金也不够！

买公寓买旧公寓好不好？

新加坡老旧公寓越来越难养，不是改规则就够，关键还是业主口袋和长期规划。

新加坡不少老旧公寓，现在真正头痛的已经不是“旧不旧”，而是“还撑不撑得下去”。像位于Upper Thomson Road的Lakeview Estate，今年已经49年楼龄，那里一共3座楼，而且电梯是隔层停靠的设计。

只要其中1台电梯坏掉，住在那些楼层的居民，尤其是年长者和坐轮椅的人，几乎等于直接失去电梯使用权。

问题是，要换掉那里的12台旧电梯，费用高达$1.8 million，但截至2025年8月，这个公寓的sinking fund，也就是维修储备基金，只有接近$1 million，根本不够付。

也就是说，很多老公寓现在不是不知道要修，而是明明已经看到问题来了，却拿不出足够的钱处理。

Lakeview Estate也不是个别例子。

新加坡全国约有3,750个私人住宅项目，其中超过1,000个已经至少30年楼龄。很多都是在1980年代和1990年代兴建的，现在陆续进入设施大规模老化阶段，像电梯、水管、电线系统这些最基本的东西，都会开始出问题。

政府也注意到这个问题，所以目前正在检讨《Building (Strata Management) Act》。现阶段讨论中的方案，包括提高管理机构的财务透明度，以及降低进行必要维修工程时的投票门槛，让一些急着要处理的问题不用一拖再拖。

政府也在研究，未来是否要为sinking fund设最低要求，甚至把部分资金“圈起来”专门留给关键设施维修和升级。

这些方向听起来当然是对的，因为至少可以避免一些公寓平时收得太少，等到设施坏了才临时抱佛脚。但现实一点看，这类新规就算真的落实，也比较像是“防以后”，未必能马上救到那些已经资金不足的老公寓。

现在最尴尬的，就是很多问题已经摆在眼前，可是钱不够，规则再漂亮也没办法立刻变出维修费。

在现有制度下，管理委员会其实可以向业主征收special levy，也就是额外特别收费，来支付紧急工程。

不过这类收费往往一来就是每户几万块，对收入有限、已经退休，或者本来现金流就不宽裕的住户来说，压力真的不小。更麻烦的是，不是每个业主都会乖乖给钱。有些人会拖，有些人干脆不付，严重的话，管理机构甚至可能得走到强制卖屋追债这一步，但法律程序通常又慢又容易引发争议。

较早前，国家发展部第二部长Indranee Rajah曾在国会辩论时提到，政府正在研究是否为公寓和其他私人建筑的电梯与手扶梯安全升级提供部分资助，目的是让这些屋苑继续适合居住，尤其照顾年长居民的需要。这个方向对老公寓来说，当然会是一口气。

不过，这里马上又会冒出另一个现实问题：公寓毕竟是私人产业，用公共资金去补贴私人屋苑维修，到底公不公平？

毕竟一般纳税人也未必能使用这些设施。再说，如果真的有补助，那是所有老公寓都能拿，还是只给那些真的有困难的？如果条件没定好，反而可能出现另一个副作用。有些屋苑干脆先少做维修，等着以后申请政府资助，问题就只会越拖越严重。

还有人会想，既然这么难搞，干脆等集体出售en bloc不就好了？

但现实没有这么简单。房产分析师说法指出，过去10年里，成功完成集体出售的老旧公寓不到10%。很多项目最后都卡在业主意见不一致，或者根本没有发展商有兴趣。

换句话说，不是每个老公寓都能靠en bloc脱身，很多住户最后还是得继续住下去，然后自己想办法付维修费。

有些管理机构也试过考虑贷款来做大型翻新，但问题是，楼龄越老、储备越少，银行或贷款机构就越谨慎。就算真的借到钱，后面谁来还、怎么还，尤其是对年纪较大的业主来说，也是个大问题。